Blogul Bostina & Asociatii

Sezonul scrisorilor de intenţie

2012-05-14T11:30:00.000+03:00

Poate mai mult decât în alţi ani, acest sfârşit de primăvară târzie a adus cu sine o recoltă mult mai bogată de „scrisori de intenţie” şi de CV-uri ale viitorilor proaspeţi absolvenţi ai facultăţilor de drept. Nu e de mirare, având în vedere numărul colosal de studenţi la drept din România şi condiţiile actuale de pe piaţa muncii. Dintre aceştia, unii vor deveni judecători sau procurori, alţii notari şi - destul de mulţi - avocaţi. Cum, tot aşa, probabil cei mai mulţi îşi vor fi pierdut cu mai mult sau mai puţin folos trei sau patru ani din viaţă.

Nu e uşor să devii magistrat, cum nu e uşor să devii notar sau avocat. Celor care simt chemarea şi vor să devină avocaţi le spun să se gândească foarte bine dacă aceasta este profesia pe care vor să o urmeze.

Ca să le uşurez munca celor care se gândesc să devină avocaţi, m-am gândit că primul pas ar fi o analiză de tip SWOT a profesiei de avocat, astfel încât fiecare să poată decide în cunoştinţă de cauză. Evident că schema propusă este doar rodul propriei experienţe de 20 de ani în profesie, are un grad mare de subiectivism şi nu este exhaustivă.

Strengths:
a) Cine ştie legile, conduce…
b) Avocatura este o profesie prin excelenţă creativă. Odată ce stăpâneşti elementele fundamentale, viaţa de zi cu zi te pune în faţa unor puzzle-uri cu infinite posibilităţi de rezolvare
c) Nu te plictiseşti niciodată, totul e diferit şi nou cu fiecare zi, cu fiecare caz, cu fiecare speţă

Weaknesses:
a) Condamnat să depinzi de client, nu poţi avea mai multe informaţii decât vrea el să-ţi ofere, fie că e vorba de persoane sau de companii
b) Beneficiezi de o relaţie inegală cu clientul, oricând el poate renunţa la serviciile tale
c) Te vei confrunta cu orgoliul nemăsurat al profesiei, un fel de boală congenitală care împiedică formarea unor echipe foarte mari, capabile să se lupte cu marile firme de avocatură din lume

Opportunities:
a) Pregătirea juridică este o placă turnantă pentru o sumedenie de variante de carieră
b) Avocatura te învaţă să gândeşti, să vorbeşti şi să convingi
c) Oricine are nevoie de un prieten avocat

Threats:
a) Lipsa de experienţă la început de carieră – oamenii caută “avocat cu experienţă dovedită în procese câştigate”, nu “tânăr doar cu energie şi entuziasm”
b) Mulţumirea de sine, în condiţiile în care avocatul este condamnat să înveţe continuu
c) Alegerea profesiei din motive ce nu ţin de ea (“pentru bani şi faimă”)

În concluzie, pentru cei care vor să devină avocaţi, înainte de a trimite scrisori de intenţie, vă rog citiţi această analiză şi raportaţi-vă la ea în cel mai sincer mod cu putinţă. Pregătiţi-vă din timp şi temeinic – niciodată nu este prea devreme - pentru şansele şi oportunităţile care vi se deschid în viaţa profesională şi alegeţi cu grijă, pentru a vă duce la îndeplinire visurile şi aspiraţiile profesionale.

Sigur voi reveni pe această temă.

Doru Boştină
Avocat Coordonator

Noul Cod Civil şi domeniul energiei II

2012-05-03T15:36:00.001+03:00

Astăzi finalizăm discuţia despre Noul Cod Civil şi domeniul energiei, începută în postul anterior.

În materie contractuală, art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 vine să confirme regula anterioară, astfel încât contractul va fi supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. Modificarea contractului se va face, potrivit alin. (2) al art. 102 cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării, elementele nemodificate urmând a fi supuse regulii stabilite la alin. (1).

În ceea ce privește raporturile juridice născute ulterior intrării în vigoare a Noului cod civil, potrivit alin. (5) al art. 6 din acest act normativ, actele şi faptele juridice încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după intrarea în vigoare a noii reglementari vor fi supuse prevederilor legii noi. Acest principiu al aplicării imediate a legii civile noi este confirmat şi de prevederile art. 5 din Legea nr. 71/2011.

În Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil se precizează la art. 230, lit. b) că, la data intrării în vigoare a Codului civil se abrogă „orice alte dispoziţii contrare, chiar dacă acestea sunt cuprinse în legi speciale”. Aşadar, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil, dreptul comun în materie de contracte de furnizare îl reprezintă reglementarea din capitolul III al Titlului IX, dispoziţiile cuprinse în legi speciale – cum este cazul legilor din domeniul energiei – rămânând aplicabile dacă și în măsura în care nu contravin noii legi.

Reglementarea cuprinsă în capitolul III al Titlului IX din noul Cod civil nu face altceva decât să răspundă unei necesitați de codificare a unui contract nenumit, însă extrem de des întâlnit și folosit în practică.

Exercitarea drepturilor de uz şi servitute consacrate de Legea gazelor, după intrarea în vigoare a noului Cod civil.

O importantă modificare adusă de noua reglementare, prin art. 230, lit. z) din Legea de punere în aplicare a noului Cod civil, este reprezentată de abrogarea art. 90 alin. (2) din Legea gazelor nr. 351/2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 679 din 28 iulie 2004, cu modificările şi completările ulterioare.

Art. 90 alin. (2) prevedea caracterul gratuit al exercitării drepturilor de uz şi servitute asupra proprietăţilor afectate de capacităţile din domeniul gazelor naturale de care beneficiază concesionarii din sectorul gazelor naturale, pe toată durata existenţei capacităților. Teza a doua a aceluiași alineat stabilea că, dacă, cu ocazia intervenţiilor pentru retehnologizări, reparaţii, revizii, avarii, se produc pagube proprietarilor din vecinătatea capacităţilor din domeniul gazelor naturale, concesionarii au obligaţia să plătească despăgubiri în condiţiile legii.

Acordarea de despăgubiri era, deci, condiționată de producerea de pagube, exercitarea drepturilor în sine fiind cu titlu gratuit. Caracterul gratuit al exercitării drepturilor de uz și servitute constituind o situație de excepție, trebuie să fie expres prevăzut de lege, abrogarea textului de lege care permitea concesionarilor din sector gazelor naturale exercitarea acestor drepturi cu titlu gratuit, atrăgând după sine, aplicabilitatea dreptului comun în materie.

Consacrarea posibilității constituirii ipotecii mobiliare asupra petrolului, gazului natural și celorlalte resurse minerale.

Noul Cod Civil a adus importante modificări și în ceea ce privește garanțiile reale și privilegiile, reglementând noi instituții precum cea a ipotecii mobiliare.

Potrivit Noului Cod Civil, ipoteca mobiliară este o garanţie reală, accesorie şi indivizibilă, constituită prin contract scris pentru garantarea unei creanţe, opozabilă terţilor prin publicitate, care produce efectele specifice (drept de preferinţă, urmărire, inspecţie) de la data la care creanţa garantată ia naştere.

Obiect al unei ipoteci mobiliare pot fi, conform articolului 2389 lit. f) și petrolul, gazul natural şi celelalte resurse minerale care urmează a fi extrase.

În ceea ce privește condițiile de valabilitate ce urmează a fi îndeplinite în cazul grevării cu ipotecă a resurselor naturale, particularitatea constă în faptul că acestea sunt reglementate de legea locului unde se află exploatarea. Astfel condițiile de valabilitate, publicitate și efectele ipotecii asupra resurselor minerale, petrolului sau gazelor ori asupra unei creanțe rezultate din vânzarea acestora la sursă, care se naște de la data extragerii bunurilor sau de la data la care sumele obținute din vânzare sunt virate în cont, sunt supuse principiului „locus regit actum”.

Dana Dunel-Stancu
Avocat Partener

Noul Cod Civil şi domeniul energiei

2012-04-24T14:30:00.000+03:00

Anul 2012 se anunţă a fi unul important pentru sectorul energiei, în condiţiile în care guvernul se pregăteşte de privatizări masive în domeniu iar restructurările se vor face prin mecanisme combinate de listări la Bursa de Valori pentru marii operatori. Acestea sunt combinate, la rândul lor, cu privatizări prin vânzarea pachetelor minoritare, privatizări prin externalizarea unor centrale, privatizări prin vânzarea unor pachete de acţiuni unor asociaţii de salariaţi. În acest context, prevederile noului cod civil şi implicaţiile sale pentru domeniul energiei devin cu atât mai importante. Iată câteva dintre ele:

Reglementarea contractului de furnizare

Printre elementele de noutate cuprinse în noul Cod civil se regăseşte şi reglementarea, pentru prima oară, cu caracter general, a unor contracte speciale, dintre care, reţinem ca fiind de interes pentru sectorul energie, petrol şi gaze, contractul de furnizare. Acest contract special este reglementat în art. 1.766-1.771 din capitolul III al Titlului IX denumit „Diferite contracte speciale”.
Contractul de furnizare este, în noua reglementare, acela prin care o parte – furnizorul – se obligă să transmită proprietatea asupra unei cantităţi determinate de bunuri şi să le predea, la unul sau mai multe termene ulterioare încheierii contractului ori în mod continuu, sau să presteze anumite servicii, la termene ulterioare sau în mod continuu, iar cealaltă parte – beneficiarul – se obligă să preia bunurile sau să primească prestarea serviciilor şi să plătească preţul lor. Dispoziţiile privind contractul de furnizare se întregesc, în mod corespunzător, cu cele privind contractul de vânzare, în măsura în care nu este prevăzută o reglementare specială.

După cum rezultă din definiţia sa, contractul de furnizare este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, real şi cu executare în timp. Elementele definitorii ale contractului de furnizare sunt, pe de o parte, transmiterea proprietăţii unei cantităţi determinate de bunuri şi, pe de altă parte, predarea acestora la mai multe termene ulterioare contractului sau în mod continuu. Momentul transmiterii dreptului de proprietate este concordant cu momentul predării bunului, iar la momentul preluării bunului de către consumator are loc şi individualizarea acestora.

În ceea ce priveşte preţul produselor sau preţul serviciilor, acesta trebuie să fie prevăzut în contract sau stabilit de lege. În cazul în care la un moment ulterior încheierii contractului, reglementarea legală care stabileşte preţul sau mecanismul de determinare a acestuia se modifică, între părţi va continua să se aplice preţul stabilit în contract, dacă legea nu prevede expres altfel. De menţionat este faptul că în cazul în care legea prevede expres modificarea preţului, în contractele încheiate ulterior noii reglementari, părţile au dreptul de a denunţa contractul într-un termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a noii legi.

Subcontractarea este permisă în cazul în care părţile nu au considerat contractul ca fiind intuitu personae, sau în cuprinsul contractului nu există interdicţia expresă a subcontractării. Furnizorul va răspunde, în continuare, faţă de beneficiar cu privire la calitatea produselor şi a serviciilor prestate de terţul subcontractant, înţelegând astfel că executarea contractului de furnizare rămâne sub supravegherea sa. Totuşi furnizorul iniţial va avea un drept de regres împotriva terţului subcontractant.

Din perspectiva impactului reglementării contractului de furnizare asupra operaţiunilor economice, trebuie avut în vedere că, sub aspectul aplicării sale în timp în noul Cod civil, există câteva norme care consacră principiul neretroactivităţii legii noi, principiu de altfel prevăzut expres şi în Constituţia României, în art. 15 alin. 2, excluzând actele juridice încheiate sub imperiul reglementarii anterioare, de la aplicabilitatea dispoziţiilor noului Cod civil. Astfel, potrivit art. 6 alin. (1) din Noul cod civil „legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare şi nu are putere retroactivă”. Conform alin. (2) al aceluiaşi articol, actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Noului cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

În acelaşi sens, art. 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil („Legea nr. 71/2011”) consacră regulă conform căreia actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Noului cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor. Aşadar, dispoziţiile Noului cod civil se vor aplica tuturor actelor juridice încheiate după intrarea sa în vigoare.

Vom continua discuţia despre acest subiect în posturile următoare.

Dana Dunel-Stancu
Avocat Partener

Statul pe bancă IV (şi ultimul)

2012-04-12T11:48:00.000+03:00

…Da, e corect, şi slavă Domnului că nu are finisaje, pentru că pot să o fac exact cum îmi place mie. În plus, dacă avea finisaje, nu costa cât mă costă ci SIGUR cu 50% mai mult, iar eu iţi ceream ţie, bancă, mult mai mult. Dar ştii ceva, băi, bancă, ia dă-mi tu mie formularele pentru închidere de cont, pentru că eu m-am săturat. Nu vă mai dau EU nici un ban! Punct!

Doamna directoare sesizează că sunt pe punctul de a-i crea un mare disconfort, punând-o în situaţia de a da explicaţii despre cum a transformat un potenţial beneficiar de credit, plătitor de dobândă şi comisioane, într-un foarte nemulţumit fost client fidel, unul care, de vreo opt ani, îi turna lună de lună salariul în cont, fără să întrebe de comisioane şi taxe. Mă asigură că “derogarea” nu însemnă nimic… nu mă costă nimic… să-mi iau gândul de la ea… nu există, e o formulare aiurea cu care să nu-mi bat capul. O mai întreb o dată… mă asigură că nu e nicio problemă, să-mi văd liniştit de ale mele…

Trei zile mai încolo, mă sună să-mi comunice că “riscul” a fost extrem de amabil şi mi-a introdus un 0,5 puncte procentuale în plus la dobândă până la terminarea finisajelor! E o mare victorie, zice ea, pentru că, de obicei, se face derogarea la un punct procentual! Păi nu mi-aţi spus că nu mă costă nimic!?!? Tăcere… “Măcar îmi spuneaţi înainte să semnez pre-contractul, pentru că acum sunt legat de mâini şi de picioare numai pe vorbele băncii!” Tăcere… “Nu m-aţi asigurat dumneavoastră că problema e ca şi rezolvată şi că pot să-mi iau gândul de la ea!?!?” Da, e rezolvată… doar 0,5 puncte procentuale până la terminarea finisajelor… Zic: stimată bancă… eu plătesc pe casa suma A, evaluatorul dumneavoastră spune că imobilul singur, fără cei 400 de metri pătraţi de teren ai proprietăţii, valorează în acest moment A plus încă vreo 3000 de euro iar tu, bancă, îmi dai cu 30% mai puţin decât e evaluată casa fără teren, aşa că, întreb şi eu, DEROGARE DE LA CE!?!” AUT DEROGARE, AUT NIHIL, zice banca… Cer lista completă a finisajelor pe care o casă ar trebui să le aibă pentru a nu suferi de “derogare”… Iată lista mai jos, cu titlu gratuit, pentru toţi cititorii, aşa cum mi-a fost transmisă prin mail de bancă:

Prin constructii nefinalizate / nefinisate / neterminate se intelege constructii care NU au toate
caracteristicile de mai jos:
- acoperis cu sarpanta si invelitoare montata
- tamplarie exterioara montata (ferestre si usi)
- izolatie si tencuieli exterioare
- finisaje interioare complete (incluzand dar fara a se limita la: tencuieli interioare, instalatie sanitara, ,
instalatie electrica, instalatie incalzire, obiecte incalzire, sapa in toate camerele)
- utilitati functionale conform zonei in care se afla situat imobilul, dar minim bransarea la reteaua de
electricitate.
Lipsa gardului imprejmuitor sau a aleilor interioare proprietatii, nu constituie caracteristica a unei constructii nefinalizata / nefinisata / neterminata

Din listă îmi lipsesc doar caloriferele şi instalaţia de încălzire. Mă jur că iau unul şi-l pun în mijlocul casei şi apoi mă duc la altă bancă dar stau să mă gândesc că, dacă o iau de la capăt cu alţii, nu am nicio garanţie că nu ajung din nou în acelaşi punct, după o altă lună de coşmar.

“Da, accept, aştept să citesc contractul final”… ”E ok, vă trimitem în momentul în care avem răspunsul final de la “risc” cum că acceptul dumneavoastră e acceptat”. “Şi când se va întâmpla asta?”… ”Domnu’ Constantinescu… (pauză lungă, cu efect dramatic), eu am trimis răspunsul dumneavoastră în centrală, la “risc”, şi pe directorul de la “risc”, cel care-şi dă avizul final-final, eu – director de agenţie – nu-mi permit să-l sun şi să-l deranjez. Eu zic să aşteptăm până vineri, ce mai sunt două-trei zile încoace-încolo?” A fost o săptămână lungă, epuizantă. Vineri – şi acum îmi amintesc – la ora 17-28, cu 2 minute înainte de terminarea programului, îmi fac curaj şi sun eu la agenţie… ”Da, domnu’ Constantinescu, acum 5 minute am văzut în sistem că s-a aprobat. Luni la prima oră vă trimit contractul.”

Ei, n-a fost chiar la prima oră, a fost cam imediat după prânz, dar am ce citi… şi citesc, şi citesc, şi citesc… văd clauza “caloriferul” (serios, au trecut în contract “până la montarea instalației de încălzire”) şi apoi mă blochez… nu am voie să renovez casa fără acordul băncii… nu am voie să fac aproape nimic fără să întreb banca… dacă vreau să bat un cui, fugi la bancă! Mult mai grav însă, nu văd în contract cum aş putea vinde casa înainte de scadenţa împrumutului, adică peste 20 de ani! NIMIC! Întreb banca la telefon… ”păi faceţi o cerere către bancă şi noi o aprobăm”… ”Conform cărui articol din contract?”, insist eu… linişte… ”Păi ne solicitaţi acest lucru şi noi vi-l aprobăm… ”Repet: conform cărui articol din contract?” Pun întrebarea şi în scris, pe mail şi mi se răspunde copy-paste din reglementarea băncii… dar nu se trece în contract!

Răspunsul băncii:

Draftul de contract de ipoteca este cel standard al bancii care nici eu nici d-na Notar nu avem voie sa introducem sau sa modificam vreo clauza.
Draftul de contract a fost analizat si aprobat atat de OCPI cat si de Notari ,clauzele sunt conforme legislatiei in vigoare.

A doua zi, semnarea… doamna notar mă întreabă dacă mai semnăm contractul sau nu… Momentul este faustian… notăriţa îmi întinde o foaie de hârtie pe care să scriu de mână că sunt în mod expres de acord cu toate clauzele din contract… Să semnăm şi să acceptăm victoria băncii asupra raţiunii şi bunului-simţ dar să ne luăm casa în care am început deja să ne visăm sau să nu semnăm şi să ne recunoaştem învinşi de sistem? (precum un alt Constantinescu, tot în an electoral).

PS1: După lungi discuţii cu colegii mei avocaţi, am decis să nu public eu clasamentul final, dar fiind o operaţiune simplă, nu mă îndoiesc că fiecare dintre cititori o poate efectua, aşa cum am făcut-o şi eu. Un singur lucru m-a uimit… banca cu care am avut neplăcerea de a lucra nici măcar nu se află pe podium!
PS2: Atâta timp cât statul va fi cel mai bun client al băncilor, nu văd niciun motiv logic pentru care băncile să reia creditarea economiei reale din proprie iniţiativă.

Ovidiu Constantinescu
PR Manager

Statul pe bancă III

2012-04-09T11:20:00.001+03:00

Povestea unui credit bancar, ajunsă la episodul al treilea... (episodul 1 aici, al doilea aici)

…Luni, pe la 10 dimineața, trimit la bancă rezultatele muncii de cercetare la nivel de amator, plus opinia fundamentată juridic de colegii mei, aşa cum am arătat în postul anterior. După-amiază, telefon de la bancă: e ok, lucrurile sunt lămurite la juridic, e ok. Bine, atunci să semnăm contractul… „Nu, mai întâi trebuie să semnaţi PRE-contractul!” De ce PRE?... Banca: „pentru că vrem să fim siguri că banii pe care vi-i dăm se duc pentru ceea ce declaraţi că-i folosiţi, adică pentru achiziţionarea imobilului!”… „Păi, daca venim la voi la bancă – eu şi vânzătorul – şi, în prezenţa notarului agreat de bancă, semnăm contractul, pe ce Dumnezeu altceva să se ducă banii!?!?! În plus, mă obligaţi la o cheltuială în plus, cu taxele notariale, pe banii mei, pe timpul meu!”… Linişte de partea cealaltă a telefonului… „Avem nevoie de pre-contract, altfel nu se poate. Înţelegeţi-ne că trebuie să fim absolut siguri că banii se duc acolo.”… „Păi se duc acolo… dintr-un cont al meu la banca voastră, într-un cont pe care vânzătorul l-a deschis special la voi la bancă, pe ordinul de plată fiind trecut numărul contractului de vânzare-cumpărare, aşa cum l-a înregistrat notarul agreat de bancă!”… „Nu, ne trebuie pre-contract, ca să nu se răzgândească vânzătorul”… „Păi nu se răzgândeşte”… ”Nu avem de unde şti…”.

Îmi dau seama că-mi prelungesc singur agonia, aşa că cedez şi mă programez la notar pentru a doua zi la prânz. Mergem la notar cu tot maldărul de acte… Notăriţa se uită pe ele şi ne întreabă dacă banca a văzut procura vânzătorului. Da, sigur! Banca a avut procura de acum două săptămâni şi nu a zis nimic, dar ABSOLUT nimic cum că n-ar fi bună… e eliberată de consulatul României din oraşul W, nu a fost revocată… Bine, zice notăriţa, dar deja îndoiala a fost strecurată în suflet.

Până a doua zi după-amiază, când aveam programarea la notar să semnăm pre-contractul, niciun telefon de la bancă, o tăcere despre care nu mai ştiam dacă e de bine sau e de rău. În fine, ajungem la notar, ne aşezăm la masă să punem „pixul pe hârtie”, când explodează bomba: ”Banca nu e de acord cu procura.” zice notăriţa, lovindu-mă scurt în plex, cu fiecare cuvânt. „De ce?”... ”Pentru că procura este doar pentru “a mă reprezenta în vânzare şi a obţine preţul cel mai favorabil mie, semnătura fiindu-mi opozabilă”, deci nu are mandat şi pentru a „încasa preţul”… Încerc să-i explic doamnei notăriţe că vânzarea, ca proces, înseamnă „dai bun, iei bani” pentru că dacă „dai bun şi nu iei bani, aceasta înseamnă fie cadou fie şpagă” iar dacă „iei bun şi nu dai bani aceasta însemnă furt”… Nu, banca zice că procura (care, de altfel este formulă standard la toate consulatele româneşti) trebuia să menţioneze expres faptul că omul este mandatat să încaseze preţul, căci unele persoane nu vor ca mandatatul să încaseze banii. Încerc să argumentez că, dacă nu voia, scria expres că nu voia… Nu, zice doamna notar, aceasta este interpretarea dumneavoastră, trebuia să scrie expres că vrea! Banca vrea altă procură… Tradus în timp, aceasta ar fi însemnat un drum la consulatul din oraşul W, plus trimisul prin poştă-curier, vorbim de încă cel puţin o săptămână, dacă nu chiar două… În bani, nu pe banii băncii, evident, cum a fost cazul şi cu pre-contractul – toată tevatura ar fi însemnat cam 100 de euro costul noii procuri, costul curieratului rapid şi altele… Vânzătorul – care vindea şi în numele fiicei sale plecate peste hotare – zice că, în ceea ce-l priveşte, nu vrea niciun ban din tranzacţie, ci poate să-i vireze pe toţi, în secunda doi, în contul bancar al fiicei sale… în momentul în care eu scriu ordinul de plată către el şi el scrie ordinul de plată pentru toată suma din tranzacţie, adică ce-mi dă banca plus avansul meu – către fiica sa. „Nu ştiu, zice notăriţa, mergeţi la bancă, vorbiţi cu ei...”

Mergem la bancă şi-i explicăm doamnei directoare de sucursală care-i soluţia propusă de noi: „Nu ştiu dacă se acceptă, să vorbesc în centrală”… A doua zi, victorie! „Centrala” e de acord cu propunerea noastră… o să semnăm contractul la bancă, în prezenţa notarului şi, dacă vânzătorul semnează ordinul de plată pentru transferul banilor în contul fiicei în momentul în care şi noi semnăm ordinul de plată către el, e ok… Doar că ne mai trebuie o derogare… ”Derogare de la ce?”, întreb eu pe doamna directoare de agenţie… Derogare de la faptul că imobilul nu este terminat şi noi nu acordăm credite pentru case „la roşu”… ”Nu e la roşu, zic eu… este acoperită, are uşi şi geamuri, are proces verbal de recepţie, are electricitate, are gaze… ceea ce înseamnă că legal este terminată!” Da, dar nu are TOATE finisajele… (încă va mai continua, nu uitaţi să votaţi)

Ovidiu Constantinescu
PR Manager

Statul pe bancă II

2012-04-02T14:44:00.001+03:00

Asa cum am promis, reiau povestea inceputa in postul anterior.

… Evident că respingerea dosarului, (înştiinţarea a venit într-o vineri, pe la ora 17-00) m-a lovit în moalele capului. Asta e… nu a fost să fie…

Noroc cu tenacitatea bunei mele soţii, care nu voia neam ca cineva să-i strice visul ACELEI case pe pământ. Nici eu şi nici ea nu avem studii juridice dar trebuie să recunosc faptul că nevasta mea are un talent deosebit în a citi orice are legătură cu legea sau orice are nevoie de semnătură, aşa că duminică, preţ de vreo două ore şi între două pahare de bere, am studiat problema şi am găsit singuri (evident, mai mult ea…) soluţia, gugălind şi citind cu atenţie.

O prezint mai jos şi o pun la dispoziţie cu titlu gratuit tuturor departamentelor de “legal” din băncile româneşti, ca să nu se mai joace inutil cu nervii altor clienţi.

Clarificările reies din chiar prevederile celor două legi invocate – Legea 42/1990 şi Legea 18/1991: pe baza Legii 42/1990 a primit dreptul de a intra în posesia unui teren în condiţiile Legii 18 (aşa cum se precizează în legea 42/1990), iar pe baza legii 18/1991, (singura bază legală la acea vreme) a primit titlul de proprietate. Legea 42/1990 nu poate conferi titluri de proprietate pentru un teren (cu asta se ocupă Legea 18/1991), ci doar acordă un drept de a primi o suprafaţă de teren.

Mai exact: Legea 42/1990 pentru cinstirea eroilor-martiri şi acordarea unor drepturi urmaşilor acestora, răniţilor, precum şi luptătorilor pentru victoria Revoluţiei din Decembrie 1989 prevede la art. 10 lit.t acordarea unei suprafeţe de teren în condiţiile Legii fondului funciar nr. 18/1991.

Legea 18/1991 prevede la art. 14 că se vor atribui, la cerere, persoanelor care şi-au pierdut total sau parţial capacitatea de muncă şi moştenitorilor celor care au decedat - ca urmare a participării la luptă pentru victoria Revoluţiei din decembrie 1989 - în proprietate, terenuri în suprafaţa de 10.000 m2 în echivalent arabil. ( devine art 15 alin 5 în Legea 18/1991 republicata în 1998).

Interdicţia de 10 ani de înstrăinare a terenului, la care se referă doamna XY de la legal, nu este una generală pentru toţi beneficiarii constituirii dreptului de proprietate potrivit legii 18/1991. Interdicţia, aşa cum apare în legea 18/1991, este limitată doar la 3 categorii/situaţii, cele prevăzute la art. 18 alin. 1, art. 20 şi art. 39 (devenite art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43 în legea republicată). Aşadar, art 14 (15 alin 5, din varianta republicată) al legii 18/1991 nu intră sub incidenţa interdicţiei de vânzare timp de 10 ani.

Nouă ne-a luat două – repet – două ore şi o bere să găsim soluţia unei probleme care i-a luat Doamnei XY trei zile pentru a o inventa… Ce ar fi trebuit să facă dumneaei era să citească două legi în acelaşi timp şi să le coreleze între ele. Greu… Analiza de dosar ne-a costat 400 de euro, care s-au adăugat în corpul creditului – că „aşa e produsul” -, producător de dobândă. Măcar berea să o recuperez de la bancă.

Ţin să le mulţumesc pe această cale şi colegilor mei care au confirmat cele transmise băncii de doi profani în meandrele concretului juridic românesc. Iată unul din mailurile de suport profesional si moral primite de la ei:

"Ovidiu,

Îţi mărturisesc faptul că nu îmi este foarte clar de unde a apărut nelămurirea în dosarul tău.

Văzând actele de proprietate, înţeleg următoarele:

Domnului AB i s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenului în temeiul legii 18/1991; legea 42/1990 i-a conferit dreptul/vocaţia la dobândire; mai simplu, art 10 lit t) din legea 42/1990 reprezenta situaţia premisă pentru dobândirea unui drept (era o opţiune pe care putea să nu o exercite); dacă nu ar fi existat calitatea cerută de legea 42/1990, NU ar fi existat vocaţia/dreptul la constituire;

Pentru că nu se putea pune problema reconstituirii, singura modalitate de transmitere a dreptului de proprietate era CONSTITUIREA de drepturi care, atrăgea după ea, interdicţia de înstrăinare de 10 ani calculaţi din anul următor celui în care a avut loc înscrierea (în registrul agricol sau de publicitate);

Interdicţia de 10 prevăzută de art 31, respectiv 32, după republicare, a legii 18/1991 circumstanţiază situaţiile şi subiecţii de drept care intră sub incidenţa interdicţiei, ceea ce înseamnă că: i) nu pot adăuga la lege, largind sfera situaţiilor şi a subiecţilor de drept, şi îi) nu pot distinge mai mult decât distinge legea (dacă legiuitorul ar fi vrut să lărgească sfera interdicţiei, o făcea sau o putea face);

În altă ordine de idei, în ceea ce priveşte constituirea şi reconstituirea, legea 18/1991 este lege generală în materie; legea 42/1990 este lege specială faţă de legea 18, chiar dacă este anterioară acesteia din urmă, însă, în ceea ce priveşte aplicabilitatea art. 10 lit t) (n.b. din legea 42/1990) este ulterioară, căci aceasta literă t) a fost adăugată după intrarea în vigoare a legii 18/1990 (mai precis, începând cu 21.08.1992) – astfel, fiind lege specială, legea 42/1990 DEROGA de la legea generală 18/1990, şi, mergând mai departe cu argumentaţia, interdicţia de 10 ani NU se aplică în acest caz, special şi derogatoriu.

Dacă se vrea scris negru pe alb, nu vor găsi nicăieri, căci este o chestiune de interpretare a legii civile!

Sper ca Banca să NU facă o confuzie între legea 42/1990, care vizează eroii Revoluţiei şi Decretul-lege 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii! În acest ultim caz, s-ar fi aplicat interdicţia de 10 ani!"

Pe româneşte, într-o traducere foarte liberă, cele de mai sus s-ar putea rezuma cam aşa: Legea Evidenţei Populaţiei îţi dă buletinul, Legea Circulaţiei îţi dă carnetul de conducere. Nu poţi avea carnet de conducere fără să ai buletin.

Va urma...

PS: invit din nou cititorii să încerce să ghicească banca… (Puteţi propune 3 bănci, în ordine. Prima pe listă va primi trei puncte, a doua, două puncte, a treia, un punct. Votul se închide peste 4 săptămâni, când o să public clasamentul…)

Ovidiu Constantinescu
PR Manager

Statul pe bancă

2012-03-27T11:31:00.003+03:00

Iată, în fine, am reuşit să identific ştiinţific din ce cauză era să ajung în pragul disperării la sfârşit de februarie:

„Mediafax - Creditul pentru firme şi populaţie a scăzut şi în februarie; împrumuturile statului cresc cu 4,5% : 26.03.2012 BUCUREŞTI - Creditele pentru firme şi populaţie au scăzut în februarie cu 0,7% în termeni reali, mai accentuat pe segmentul finanţărilor în lei, împrumuturile în valută pentru populaţie fiind singura componentă care a înregistrat uşoară creştere, băncile concentrându-se în continuare pe finanţarea statului.”

După multe dezbateri în familie, am ajuns la concluzia că e momentul să ne luăm „casă pe pământ” şi, în fine, o găsim pe ea… pe pământ, lângă Bucureşti. Ard etapele cu îndoieli, că sunt prea personale, şi ajung la bancă - nu zic care - la mine în cartier, la sucursala unde am şi „contul de salariu”.

„Da, domnule Constantinescu, la prima vedere vă încadraţi… dar pentru analiza de dosar trebuie să semnaţi nişte hârtii pentru verificări la Biroul de Credit”. Mă execut şi semnez. După trei zile, mă sună banca: ”Este ok, ne trebuie adeverinţa de venit”… (De ce nu mi s-a spus cu 3 zile în urma? De ce are nevoie banca MEA de adeverinţă de venit, în condiţiile în care vede de aproape 8 ani TOŢI banii care-mi intră în conturi şi poate analiza, fără probleme, ABSOLUT TOATE tipurile de cheltuieli pe care le fac?!?). „O să ne mişcăm cu viteza luminii, domnule Constantinescu, nu vă faceţi griji…”

Duc fişa fiscală şi sunt asigurat că „totul e ok”… După alte doua-trei zile, sună iar telefonul - banca: „..şi ne mai trebuie şi o adeverinţă de la angajator cum că, pe perioada creditului, o să vă plătească salariul la noi la bancă…” Îi explic doamnei directoare de agenţie că nu pot face un terţ parte dintr-un contract care nu-l priveşte, că nu pot să-l oblig să semneze că mă ţine angajat până la scadenţa creditului – vreo 20 de ani – că nici eu nu sunt sigur că voi mai fi în acelaşi loc de muncă la scadenţă, dar că mă oblig, prin semnătură, să-mi virez salariul – contra dobândă preferenţială – în contul băncii până la scadenţă, indiferent de unde şi de cine va fi plătit el, căci înţeleg că dobânda cu pricina are un cârlig, pe care îl accept… Doamna nu şi nu… insistă cu adeverinţa… cu semnătură şi ştampilă! Îi spun că pot să-i transmit un mail intern cum că avem libertatea de a ne încasa salariile la ce bancă vrem… nu şi nu, că mail-ul nu are semnătură şi ştampilă… Îi spun că e un abuz pe care nu-l accept… În fine, după 6 ore de consultări „în centrală”, mi se acceptă obiecţiile (se pare că a fost o mare victorie asupra celor din centrală!) şi mergem mai departe.

Mai departe, mergem împreună cu vânzătorul la bancă, „cu actele”… Din partea băncii, trei persoane: „Dorel cu sapa”, o doamnă cu care am avut prima discuţie şi care, între timp, a fost avansată în sucursală (cu concurs!) şi doamna directoare - au fost invitate să aleagă actele necesare. „Aţi luat tot?” întreb eu. „Da.” „Sigur?” „Sigur. Răspunsul în două-trei zile.” După trei zile, telefonul: „Domnu’ Constantinescu, ne mai trebuie ceva...” Întreb senin ce. „Titlul de Proprietate!”… ”Păi nu eraţi acolo 3 persoane? Nu aţi zis că aţi luat tot ce vă trebuia??” zic eu, deja uşor enervat/supărat… Şi de ce Dumnezeu v-au trebuit 3 zile să vă daţi seama că vă lipseşte titlul de proprietate, nu puteaţi să spuneţi asta a doua zi?!?!?” Evident că nu, eu nu sunt singurul client al băncii care cere credit în ţara asta şi acum mi-a venit rândul… cu două ore înainte de expirarea termenului de răspuns… şi, în definitiv, AM un răspuns, nu? Ce mă tot plâng atâta?!? În consecinţă, bietul om – vânzătorul - duce la bancă titlul de proprietate, copie şi original. Din acest moment, pot curge liniştit alte 3 zile, termen de răspuns la analiză dosar…

Îmi dau seama că o să dureze destul, aşa că mă gândesc să nu mai aştept răspunsul de la „juridic” şi vorbesc deja cu evaluatorul agreat de bancă să facă analiza imobilului în vederea evaluării garanţiei. Rezolv totul rapid pe mail, fără probleme, luni la prânz vorbim, tot luni după-amiază dă fuga la imobil, marţi scrie raportul de evaluare şi îl depune la bancă, „în centrală” tot marţi după-amiază… În agenţie ajunge abia vineri dimineaţă… cam în acelaşi timp cu răspunsul de la „juridic”: dosar respins pe motiv că „proprietatea este constituită pe baza legii 42/1990 iar titlul de proprietate este emis pe baza legii 18/1991 şi legea 18 interzice vânzarea imobilelor pe timp de 10 ani. Rog clarificări”…

Continuarea în postul următor. Până atunci, aştept soluţia juridică la problema enunţată mai sus.

PS: invit cititorii să încerce să ghicească banca… (Puteţi propune 3 bănci, în ordine. Prima pe listă va primi trei puncte, a doua, două puncte, a treia, un punct. Votul se închide peste 4 săptămâni, când o să public clasamentul…)

Ovidiu Constantinescu
PR Manager

Finanţarea proiectelor majore de infrastructură prin Parteneriatul Public-Privat. Legislaţie, provocări şi perspective (gânduri de la o conferinţă internaţională).

2012-02-20T11:53:00.003+02:00

Recent am participat la conferinţa internaţională „Dunărea – Oportunităţi majore de afaceri în domeniul infrastructurii”, eveniment dedicat atât decidenţilor politici, cât şi reprezentanţilor autorităţilor locale din România, Bulgaria şi Republica Moldova. În esență, evenimentul și-a propus să identifice noi modalităţi de colaborare, surse de finanţare precum şi parteneri interesaţi de proiecte de parteneriat public-privat, precum şi în dezvoltarea proiectelor majore de infrastructură în această zonă a Dunării.

Prezenţa în sală a reprezentanţilor ambasadelor Japoniei şi Chinei a fost încă o dovadă că investitori cu o forţă financiară considerabilă stau cu ochii pe această zonă, în căutare de noi oportunităţi de investiţii. La fel de remarcabilă a fost şi prestaţia reprezentanţilor Bulgariei, care şi-a trimis la conferinţă Ministrul-adjunct al Dezvoltării Regionale şi un Secretar de Stat în Ministerul Transporturilor Tehnologiei Informaţiei şi Comunicaţiilor.

În lumina celor discutate în timpul conferinţei, vă propun, pentru început, un exerciţiu de memorie: vă mai amintiţi care sunt priorităţile declarate ale politicienilor în materie de proiecte de infrastructură realizabile prin mecanismul PPP? Vorbesc de cele de strictă urgenţă, recunoscute ca atare şi cuprinse în planuri de dezvoltare elaborate de Guvern şi nu de fanteziile cu iz electoral ale unuia sau altuia… Iată o listă a priorităţilor Guvernului de prin decembrie 2011:

Ministerul Transporturilor: autostrada Comarnic-Braşov; autostrada Sibiu-Piteşti; autostrada Ploieşti-Buzău-Focşani; centura de sud a Bucureştiului şi centura de nord a Bucureştiului, ambele în regim de autostradă şi autostrada Târgu Mureş-Iaşi-Ungheni;
Ministerul Economiei: hidrocentrala Tarniţa-Lăpuşteşti, termocentrala de la Doiceşti, proiectul internaţional AGRI (construcţia a 2 terminale de gaz lichefiat de către România, Georgia, Azerbaidjan);
Ministerul Mediului: amenajarea canalului Siret-Bărăgan;
Ministerul Dezvoltării Regionale: proiectul rezidenţial ECO din cartierul Ghencea Bucureşti şi proiectul rezidenţial Esplanada;
Ministerul Sănătăţii: construirea a şase spitale regionale de urgenţă (Timişoara, Cluj-Napoca, Târgu Mureş, Iaşi, Craiova, Bucureşti);
Ministerul Justiţiei: construcţia unui penitenciar;
MDRT şi Ministerul Transporturilor: proiectul Dunăre-Bucureşti şi podul rutier peste Dunăre între judeţele Tulcea şi Braila.

Aşadar, o primă concluzie intermediară: proiecte ambiţioase, ce presupun, fiecare, aport financiar privat important, atât de important încât autostrada Comarnic –Braşov (sau Făgăraş, că încă nu ne-am hotărât unde se termină) a picat lamentabil testul „bancabilităţii” şi acum se pare că va fi construită cu fonduri europene (conform uneia dintre ultimele declarații ale fostului ministru, Dna. Anca Boagiu, înainte de remanierea guvernamentală recentă).

Pe scurt, două studii de caz care erau de interes în contextul conferinţei (bineînțeles, de realizat prin mecanismul PPP):

Proiectul Dunăre-Bucureşti: un proiect de pe vremea lui Ceauşescu, care a avut parte de glumele de rigoare la vremea lui şi care a fost lăsat în paragină pe unde s-a început construcţia. Dincolo de cifrele care se vehiculează cu privire la costul proiectului sau cu privire la instituţia/autoritatea îndreptăţită să implementeze şi, mai apoi, să administreze investiţia, din câte ştiu, nu a fost reactualizat studiul de fundamentare şi prefezabilitate. Capriciul lui Ceauşescu „Bucureşti – port la mare” nu impresionează băncile.
Podul rutier peste Dunăre, între Tulcea şi Brăila, nu este într-o situaţie mult mai clară, autorităţile centrale şi cele locale încă mai dezbat dacă este un obiectiv de interes naţional sau dacă găsirea banilor pentru finanţare pică în sarcina autorităţilor locale.

Pornind de la cele două exemple, se impune o primă clarificare conceptuală: ce bunuri pot face obiectul aportului investitorului public în compania de proiect?

În raport de conţinutul prevederilor legale cuprinse în Legea nr. 178/2010 referitoare la definirea noţiunilor de „bun public” şi, respectiv, „companie de proiect”, aparent, s-ar putea înţelege că aportul investitorului public în compania de proiect vizează şi bunurile din domeniul public. Prin raportare la normele constituţionale relevante, dar luând în considerare şi conţinutul normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 178/2010 (a se vedea, spre exemplu, art. 93), pot face obiectul aportului în natură în compania de proiect numai bunurile aflate în proprietatea privată a statului sau a unităţilor administrativ teritoriale.

Aşadar, o a doua concluzie intermediară: bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale pot face obiectul unei concesiuni de bunuri sau servicii (sau alte mecanisme reglementate de Legea nr. 213/1998), în niciun caz nu pot intra într-un model de PPP, cu excepția cazului în care aportul investitorului public în compania de proiect vizează bunuri din domeniul privat, iar pentru bunurile din domeniul public este identificat un alt mecanism juridic pentru punerea lor la dispoziția companiei de proiect.

Mai departe, se impune o a doua clarificare conceptuală: modelul PPP are la bază, întotdeauna, o companie de proiect!

Spre deosebire de mecanismul concesiunii, care lasă partenerilor libertatea constituirii sau nu a unei noi companii, modelul PPP presupune obligatoriu alăturarea investiţiilor aduse de cei 2 parteneri într-un „coş” comun, mai precis în capitalul social al companiei de proiect, ce se organizează şi funcţionează în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 31/1990. Bunurile cu care participă partenerul public la proiect sunt evaluate la valoarea de piaţă, pe baza unui raport de evaluare, întocmit conform standardelor aplicabile. Numai compania de proiect poate percepe de la terţi tarife corespunzătoare pentru utilizarea bunului/serviciului public pentru o perioadă stabilită.

Astfel, tragem o a treia concluzie preliminară: compania de proiect constituită prin aportul investitorilor participanţi în proiectul de PPP este unicul mijloc prin care se asigură operarea şi gestionarea, în condiţiile legii şi a actului constitutiv, a tuturor etapelor de derulare ale proiectului, precum şi transferul bunurilor şi serviciilor publice rezultate către partenerul public.

Clarificările conceptuale odată depăşite, trebuie să ne opintim să depăşim prima provocare, şi anume să facem ca interfaţa PPP în platforma SEAP să funcţioneze. Poate mâine… că azi, la fel ca şi în urmă cu 3 luni, când era sigur că „va intra în funcţiune până la sfârşitul anului 2011”, ea nu e funcţională. Problema este ca Art. 21 din Legea nr. 178/2010 spune clar: „Anunţul de selecţie, documentul ataşat anunţului de selecţie şi clarificările solicitate de investitorul privat (…) se publică în SEAP.” Mai mult, Art. 111 Norma metodologică precizează: „SEAP implementează şi operează la nivel naţional un nou flux informaţional specializat sub denumirea de „parteneriat public-privat” (….)”. O mică bagatelă tehnică ce poate bloca realizarea unei investiţii prin mecanismul PPP, deoarece etapa preliminară determinată legal, aceea a asigurării publicităţii, a transparenţei, nu poate fi parcursă.

Să zicem că mâine-poimâine vom depăşi prima provocare, dar rămâne să trecem peste cea de-a doua provocare, mult mai grea... Coerenţă, rezonabilitate, planificare multianuală în iniţierea şi implementarea unor proiecte realizabile prin mecanismul PPP sunt ingrediente absolut necesare pentru a asigura succesul proiectelor ce se propun a fi realizate prin mecanismul PPP.

Din informaţiile existente public, o parte din proiectele amintite anterior au făcut obiectul fie al unor proceduri de achiziţie publică de lucrări, fie al unora de concesiune, nefinalizate. Una din cauzele acestui eşec pare să fi fost situaţia economică dificilă existentă la nivel mondial. Plecând de la acelaşi tip de informaţii, în lipsa studiilor de fundamentare/prefezabilitate, coordonatele proiectelor anunţate sunt necunoscute şi, în consecinţă, este imposibil de previzionat gradul de implicare al partenerilor, resursele, perioada de timp necesară obţinerii rezultatelor aşteptate, practic, elementele esenţiale ale contractului de PPP. De asemenea, se mai remarcă o anumită incoerenţă din partea iniţiatorilor în drept ai proiectelor în ce priveşte alegerea mecanismului contractual optim, de natură să satisfacă interesele partenerului public.

Un proiect de PPP implică, în mod necesar, o abordare rezonabilă din partea investitorului public în ce priveşte ordinul de mărime al obiectivului urmărit a se implementa. Deseori, asemenea proiecte se împotmolesc, nefiind asigurată închiderea financiară a acestora, întrucât tarifele percepute de la utilizatori nu asigură, într-o perioadă rezonabilă de timp, recuperarea investiţiei şi obţinerea de profit.

Nu în cele din urmă, asemenea mecanismului concesiunii, contractul de PPP presupune o durată de timp însemnată pentru implementare, astfel încât este de dorit să existe o planificare multianuală în ceea ce priveşte iniţierea şi implementarea lor.

Aşadar, se impune o a patra concluzie preliminară: Dincolo de dorinţa sau necesitatea evidentă a partenerului public în asigurarea bunului său prin mecanismul PPP, succesul este condiţionat de suportul permanent pe care partenerul public trebuie să-l asigure proiectului.

Suntem acum în faţa celei de-a treia provocări (presupunând că şi cea de-a doua va fi fost depăşită), şi anume alocarea realistă a riscurilor proiectului în raport de valoarea participaţiilor celor 2 parteneri implicaţi. Riscul este factorul, evenimentul sau influenţa care poate conduce la diverse evoluţii neplanificate legate de realizarea proiectului, de timpul de derulare a diverselor etape ale proiectului de PPP, de costurile şi de calitatea dorită (art. 78 din normele metodologice). Alocarea riscurilor între parteneri urmează a se face în funcţie de capacitatea de gestionare şi de asumare a riscurilor de către partenerul cel mai indicat pentru aceasta, în cadrul unor negocieri „corecte şi pragmatice” dintre cei doi parteneri. În orice caz, distribuția riscurilor presupune asumarea lor majoritară de către partenerul privat. Să mai spun că asumarea oricărui risc de către oricare dintre parteneri trebuie transpusa în clauzele contractului de PPP, în drepturile şi obligaţiile pe care partenerul în cauză le va avea în ipoteza apariţiei riscului asumat.

Concluzia finală:
Într-un mediu economic dificil, reglementarea legislativă în vigoare a mecanismului PPP oferă posibilitatea implementării proiectelor de infrastructură cu componenta „publică” semnificativă, fără efort financiar direct din partea partenerului public. Sunt convins că, în perioada imediat următoare, inconsecvenţele de ordin tehnic vor fi depăşite, aşa încât iniţiativele anunţate de diverşi parteneri publici să fie şi implementate. Odată începute asemenea proiecte, rămâne de analizat în ce măsură cadrul reglementator necesită corecţii, adăugiri.

Şi un sfat de avocat:
Succesul unui proiect de infrastructură (şi nu numai) ce urmează a fi implementat prin mecanismul PPP depinde de:

Coerenţă şi continuitate de reglementare legislativă;
Planificare riguroasă (stabilirea priorităţilor şi identificarea resurselor) din partea partenerului public;
Celeritate, rigurozitate şi consecvenţă decizională;
Pe perioada implementării proiectului, sprijin continuu din partea partenerului public;

PS1: Mare păcat ca reprezentanţii la vârf ai ministerelor de resort, prinşi probabil de febra schimbărilor din guvern, n-au reuşit să-şi găsească drumul prin zăpadă până la conferinţă, deşi veneau de mult mai de aproape decât colegii lor de la Sofia şi Chişinău.
PS2: Mi-a rămas întipărit în minte îndemnul „numărului doi” din Ambasada Japoniei la Bucureşti, care, într-o română impecabilă, ne-a transmis că multe dintre companiile japoneze cu cifre de afaceri de două ori cât PIB-ul României au reprezentanţe în Bucureşti… şi că au şi bani şi know-how… şi că sunt doar la un telefon distanţă…

Mihai Marian

Avocat Partener

Relaţii Publice sau Interese Publice (sau despre ochiul larg închis al presei)

2012-01-26T15:58:00.002+02:00

Recent, am avut un schimb de mail-uri cu o doamnă jurnalistă din Cluj, schimb de mail-uri care m-a făcut să mă gândesc mai atent la relaţia jurnalistului cu societatea, pornind de la postulatul că “presa este a patra putere în stat”…

Filmul, pe scurt: doamna sună pe telefonul de la secretariat, în momentul în care eram într-o serie de întâlniri. Reuşim, în cele din urmă, să vorbim telefon, doamna solicitând imperios şi sub presiunea urgenţei o reacţie la o presupusă declaraţie a unei autorităţi locale vizavi de participarea noastră la o licitaţie. Îmi cer scuze politicos că nu pot să-i răspund imediat, pentru că nu ştiu la ce licitaţie se referă, pentru că, de principiu, nu comentez decât declaraţiile pe care le-am citit cu ochii mei sau le-am auzit cu urechile mele – şi numai dacă este cazul – şi, în fine, pentru că nu ne cunoşteam şi aş fi preferat ca cererea să-mi fie trimisă pe mail. Sunt avertizat încă o dată că este o chestiune de urgenţă maximă şi, dacă depăşim deadline-ul, articolul va fi publicat fără poziţia noastră. Ne executăm rapid la solicitare, apare articolul a doua zi cu precizările noastre, pentru ca – surpriză! – în următoarea zi, aceeaşi persoană să publice, pornind de la declaraţiile “unor surse”, un nou articol cu alegaţii extrem de grave… dar la care nu a mai solicitat vreo poziţie din partea noastră… nici la telefon şi nici pe mail. (Sper să greşesc dar cred că doamna jurnalistă tare mult şi-ar fi dorit să nu-i fi răspuns nici la solicitarea iniţială… ar fi dat incomparabil mai bine în economia generală a celor două articole să fi apărut că “la solicitările noastre repetate, casa de avocatură a refuzat să răspundă”...)

Din schimbul de mail-uri care a urmat, au rezultat următoarele:
1. Nu contează că informaţia “pe surse din interior” nu este confirmată de purtătorul de cuvânt al instituţiei cu pricina, citat două propoziţii mai încolo… important este că ea nu a fost INFIRMATĂ EXPLICIT;
2. Nu contează că autorul nu are nicio dovadă că “sursele din interior” au furnizat informaţia corectă sau nu;
3. Încrederea în "surse" este mai presus de verificarea informaţiilor oferite de acestea, chiar şi atunci când “sursele” nu-ţi oferă nicio dovadă palpabilă că ceea ce susţin e şi adevărat;
4. Nu contează că au fost confundate două companii diferite (e adevărat, cu nume apropiate, însă două companii diferite, care activează în domenii diferite);
5. Bunul renume al unei companii poate (dacă nu cumva, trebuie) terfelit, dacă “interesul public” o cere.

Fiecare dintre punctele enumerate mai sus poate constitui oricând câte o temă de curs despre relaţia jurnalism - PR dar ceea ce a surprins era siguranţa cu care persoana cu care corespondam era convinsă că pana ei exprima “interesul public”. Nu e cazul să seminarizăm pe tema “verificării informaţiilor din 3 surse independente”, pe tema folosirii cu parcimonie, şi doar în cazuri excepţionale, a “surselor din interiorul instituţiilor”, urmată de coroborarea informaţiilor cu altele existente, pe tema documentarii atente, şamd.

Presa şi-a câştigat cu greu dreptul de a fi numită “a patra putere în stat” şi asta doar prin informarea corectă, completă şi imparţială a publicului. De apărarea interesului public se ocupă (conform “fişei de post”) primele trei...

Eludarea oricărui element din “sfânta treime” a jurnalismului (corect, complet şi imparţial) duce la pierderea credibilităţii, atât la nivel individual, cât şi la nivel de profesie. Ca jurnalist, dacă vrei să serveşti interesul public, relatezi faptele şi spui adevărul, pentru că apare următoarea situaţie: ce te faci dacă publicul este împărţit în două, în trei, fiecare cu interesul lui? Scrii două articole diferite? Mai mult decât atât, în momentul în care intră în discuţie “interesul”, s-ar putea cădea în capcana unor judecăţi de valoare cu reverberaţii etice şi economice. Adevărul, fapta, ele sunt mult mai sigure…

În urmă cu o săptămână, participanţii la o dezbatere organizată de un cotidian “quality” pe tema "Viitorul presei? Nici aşa, nici altminteri", deplângeau prăbuşirea tirajelor şi concedierile masive din redacţii. După experienţa relatată mai înainte, tind să cred că diminuarea tirajelor şi, implicit, a veniturilor din presă nu ar trebui puse numai pe seama unor cauze exterioare profesiei: criza globală, trecerea la online sau chitroşenia agenţiilor de publicitate, ci şi pe seama unei posibile degradări treptate, dar continue, a calităţii conţinutului editorial produs.

Dacă jertfim “informarea corectă a publicului” pe altarul “apărării interesului lui”, se face pasul periculos de la presa care informează la cea care militează şi, de aici, mai departe, la partizanat, ceea ce este orice altceva dar numai jurnalism nu este.

Ovidiu Constantinescu
PR Manager

PS: În cadrul acestui schimb de mail-uri nu au fost folosite cuvinte tăioase, expresii ascuţite, nu au fost rănite orgolii şi niciun jurnalist nu a fost dat în judecată.

Noul Cod Civil şi domeniul fiscal

2012-01-11T12:58:00.000+02:00

Începem anul cu o noua discuţie despre influenţele Noului Cod Civil în diferitele ramuri ale dreptului. Astăzi, vă propunem o abordare din perspectiva dreptului fiscal.

Legăturile dreptului fiscal cu alte ramuri de drept (în special dreptul civil şi dreptul comercial) sunt foarte strânse. Aceste legături vizează, în special, corecta interpretare a operaţiunilor supuse impozitării, în aşa fel încât, după identificarea naturii juridice a acestora, să se poată aplica norma fiscală incidentă.

Chiar dacă, în scopul impozitării, normele Codului fiscal sunt suverane, aspect ce rezultă din observarea dispoziţiilor Codului fiscal, nu întotdeauna norma fiscală este suficientă pentru a determina baza de impozitare a unei operaţiuni sau natura juridică a unui venit.

De aceea, pentru a stabili corect baza de impozitare a unei operaţiuni sau natura juridică a unor venituri supuse impozitării, este absolut necesar să se apeleze la normele dreptului comun ce reglementează aceste operaţiuni sau venituri.

Totuşi, de-a lungul timpului, a devenit tot mai greu să se recurgă la dreptul comun, datorită evoluţiei lente a dispoziţiilor codului civil şi comercial, deopotrivă, aceste ramuri neţinând pasul cu schimbările economice şi sociale, nereceptând anumite mecanisme juridice, contracte şi noi tipuri de tranzacţii , devenite uzuale atât în Uniunea Europeană, cât şi în România.

Astfel, intrarea în vigoare a noului Cod civil este binevenită pentru aplicabilitatea reglementărilor fiscale, întrucât modernizarea legislaţiei civile şi adaptarea ei noilor realităţi economice şi sociale va facilita determinarea naturii juridice a operaţiunilor supuse impozitării conform legislaţiei fiscale.

Odată cu adoptarea noului Cod Civil a fost abrogat şi Codul Comercial.

Având în vedere aceste aspecte, atât mediul juridic, cât şi cel de afaceri vor fi supuse unor schimbări generate de impactul pe care îl va avea aplicarea noilor reglementări şi, mai ales, interpretarea acestora de către autorităţile şi instituţiile publice.

Noul Cod Civil introduce în dreptul românesc mai multe instituţii juridice noi, care au consecinţe directe în sfera dreptului fiscal. Una dintre aceste instituţii juridice este fiducia, instituţie juridică asemănătoare trust-ului din sistemul common law.

Fiducia presupune transferul temporar al unor drepturi sau al dreptului de proprietate asupra unor bunuri, prezente sau viitoare, de la o persoană fizică sau juridică (numită constituitor) către o altă persoană (numită fiduciar) pentru ca bunurile sau drepturile astfel transferate să fie administrate în interesul unui beneficiar, urmând ca, la încetarea fiduciei, să fie transmise de către fiduciar beneficiarului.

Întrucât această instituţie juridică are anumite trăsături specifice, s-a simţit nevoia reglementării exprese a consecinţelor fiscale ale fiduciei.

Astfel, prin dispoziţiile Codului fiscal în vigoare la acest moment, sunt stabilite reguli speciale aplicabile contractelor de fiducie, din perspectiva impozitului pe profit, reguli speciale de impozitare a veniturilor realizate din operaţiunea de fiducie, cât şi reglementări privind impozitele şi taxele locale, în cazul persoanelor fizice şi juridice care încheie contracte de fiducie conform Codului civil.

Ca o concluzie asupra celor mai sus menţionate, putem afirma că noul Cod Civil, pe lângă avantajele clare pe care le oferă o reglementare modernă, adaptată realităţilor economice şi sociale, va reprezenta o provocare pentru practicienii dreptului, indiferent de aria de practică în care activează. Fără doar şi poate, cum aproape orice relaţie socială este reglementată de o normă juridică fiscală, dând naştere unor raporturi de drept material fiscal, intrarea în vigoare a noului Cod Civil şi aplicarea noilor instituţii juridice va reprezenta o provocare şi pentru avocaţii din aria de practică a dreptului fiscal.

Roxana Arghiroiu
Avocat Partener

Noul Cod Civil şi Infrastructura - partea a III-a

2011-12-20T11:13:00.000+02:00

Vă propunem pentru astăzi ultima parte a discuţiei despre Noul Cod Civil şi modificările din infrastructură:

Răspunderea pentru vicii
Potrivit art. 1879 din NCC, arhitectul sau inginerul este exonerat de răspunderea pentru viciile lucrării numai dacă dovedeşte că acestea nu rezultă din deficienţe ale expertizelor sau planurilor pe care le-a furnizat şi, dacă este cazul, din vreo lipsă de diligenţă în coordonarea sau supravegherea lucrărilor. În mod corespunzător, Antreprenorul este exonerat de răspundere numai dacă dovedeşte că viciile rezultă din deficienţe ale expertizelor sau planurilor arhitectului ori ale inginerului ales de către beneficiar. Subantreprenorul nu este exonerat decât dacă dovedeşte că viciile rezultă din deciziile antreprenorului sau din expertizele ori planurile arhitectului sau ale inginerului.
De asemenea, arhitectul, inginerul şi antreprenorul pot fi exoneraţi de răspundere dacă dovedesc că aceste vicii rezultă din deciziile impuse de beneficiar în alegerea solului sau a materialelor ori în alegerea subantreprenorilor, a experţilor sau a metodelor de construire. Exonerarea de răspundere nu operează atunci când aceste vicii, deşi puteau să fie prevăzute în cursul executării lucrării, nu au fost notificate beneficiarului.
Exonerarea de răspundere a antreprenorului pentru ipoteza alegerii solului de către beneficiar reprezintă o modificare faţă de vechea reglementare conform căreia răspunderea pentru viciile terenului revenea antreprenorului.

Controlul executării lucrărilor
Potrivit art. 1876 din NCC, în cursul executării Contractului de lucrări, beneficiarul are dreptul ca, fără a stânjeni activitatea normală a antreprenorului, să controleze stadiul de execuţie, calitatea şi aspectul lucrărilor efectuate şi ale materialelor întrebuinţate, precum şi orice alte aspecte referitoare la îndeplinirea de către antreprenor a obligaţiilor sale contractuale.

Împrejurări care împiedică executarea lucrărilor
Potrivit art. 1877 din NCC, antreprenorul are dreptul să suspende executarea lucrărilor dacă, în cursul executării contractului, constată greşeli sau lipsuri în lucrările de proiectare în temeiul cărora s-a încheiat contractul, şi beneficiarul, notificat în prealabil de către antreprenor, nu comunică de îndată măsurile luate pentru înlăturarea greşelilor sau lipsurilor semnalate ori dacă măsurile luate nu sunt corespunzătoare.

Ipoteca legală
În baza vechiului Cod Civil, arhitecţii, antreprenorii şi lucrătorii beneficiau de un privilegiu imobiliar pentru garantarea creanţelor neonorate de către beneficiar (art. 1737 şi art. 1742).
Art. 1869 din NCC stabileşte că, cităm: „Pentru garantarea plăţii preţului datorat pentru lucrare, antreprenorul beneficiază de o ipoteca legală asupra lucrării, constituită şi conservată în condiţiile legii.” Acest text va trebui însă coroborat cu prevederile art. 2386 pct. 6 NCC conform căruia beneficiază de ipotecă legală arhitecţii şi antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat.

Vânzarea bunurilor neridicate în termen
Conform art. 1868, atunci când lucrarea este executată cu materialul beneficiarului şi acesta nu ridică bunul în termen de 6 luni de la data stabilită pentru recepţie sau de la data finalizării, antreprenorul are dreptul de a vinde bunul, după ce l-a înştiinţat în acest sens pe beneficiar. Cu toate acestea, antreprneorul nu va putea exercita acest drept dacă beneficiarul introduce împotriva acestuia o acţiune întemeiată pe neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a lucrării.
Având în vedere că acest articol se regăseşte în secţiunea referitoare la contractul de antrepriza, este important de determinat aplicabilitatea acestei prevederi şi în cazul executării unor construcţii în baza Contractului de lucrări.

Stabilirea preţului
În doctrina juridică specifică vechiului Cod civil, erau avute în vedere două modalităţi de stabilire a preţului corespunzător contractului de antrepriza, şi anume: preţul forfetar şi preţul de deviz. NCC reglementează în art. 1865, 1866 şi 1867, prevederi referitoare la preţul estimat, preţul stabilit în funcţie de valoarea lucrărilor sau serviciilor şi respectiv, preţul forfetar.

Mihai Marian
Avocat Partener

Cu acestea, am epuizat pentru moment discuţia despre implicaţiile modificărilor din Noul Cod Civil în domeniul infrastructurii. Secţiunea de comentarii este deschisă, în cazul în care doriţi să o continuăm.

Noul Cod Civil şi Infrastructura - partea a II-a

2011-12-13T10:42:00.000+02:00

Continuăm seria discuţiilor referitoare la modificările aduse de Noul Cod Civil în domeniul infrastructurii. Astăzi, despre lucrările care devin ascunse şi recepţia lucrărilor.

Lucrările care devin ascunse

Potrivit art. 1876 alin. (3) din NCC, „la finalizarea acelei părţi din lucrare ce urmează a fi acoperită prin executarea ulterioară a altor lucrări sau prin montarea unor elemente de construcţii, antreprenorul şi beneficiarul sunt obligaţi să constate împreună existenţa părţii finalizate şi conformitatea acesteia cu dispoziţiile legale şi clauzele contractului. În acest scop, dacă nu s-a convenit altfel, antreprenorul îl convoacă pe beneficiar la locul executării lucrării înăuntrul unui termen rezonabil, a cărui întindere se stabileşte, potrivit uzanţelor existente, în raport cu natura lucrării şi locul situării acesteia. În cazul în care beneficiarul nu se prezintă la termenul comunicat în scris sau pe altă cale convenită de către părţi, antreprenorul poate întocmi singur actul de constatare a lucrării ce urmează a fi acoperită.”

Apreciem că art. 1876 alin. 3 din NCC are în vedere/reglementează ipoteza recepţiei "lucrărilor care devin ascunse". Pentru demersul nostru, ceea ce interesează este ultima parte a alin. (3) al art. 1876, prevedere ce reprezintă şi un element de noutate în domeniul reglementat.

În primul rând, notam faptul că antreprenorul este îndreptăţit să întocmească singur actul de constatare, independent de o atitudine culpabilă din partea beneficiarului lucrării.

Faţă de dispoziţia legală în discuţie, notam că, în sistemul creat de Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, prevederile din domeniul calităţii în construcţii, inclusiv recepţia, sunt prevederi imperative, de la care nu se poate deroga, ţinând cont că acestea protejează un interes public şi concură la realizarea şi exploatarea unor construcţii de calitate corespunzătoare. De asemenea, precizăm că, în cadrul legal actual, dirigintele de şantier, reprezentant al beneficiarului pe şantier, are obligaţia legală să efectueze verificările prevăzute de reglementările tehnice şi să semneze procesele-verbale de recepţie calitativă a lucrărilor care devin ascunse.

În aceste condiţii, şi raportat la caracterul imperativ al normelor legale care reglementează sistemul calităţii în construcţii, este important de determinat modul în care cele două categorii de dispoziţii legale se coroborează, dar şi modalitatea de punere în practică a prevederilor art. 1876 alin. (3) din NCC.

Recepţia lucrărilor

Potrivit art. 1878 alin. (1) din NCC, "după finalizarea construcţiei, se va proceda, în condiţiile legii, la recepţia provizorie la terminarea lucrărilor, urmată de recepţia finală", recepţie care se va derula în conformitate cu prevederile Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora ("Regulamentul recepţiei"), aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 274/1994, dar şi ale Regulamentului de recepţie a lucrărilor de montaj utilaje, echipamente, instalaţii tehnologice şi a punerii în funcţiune a capacităţilor de producţie, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 51/1996.

Înainte de toate, se impune o clarificare ce ţine de terminologia folosită de legiuitor. Astfel, textul din noua reglementare foloseşte sintagma de "recepţie provizorie la terminarea lucrărilor", în timp ce, regulamentele referite anterior pe cea de "recepţie la terminarea lucrărilor". Având în vedere principiul ierarhiei normelor juridice, sintagma utilizată de cele două regulamente va fi înlocuită cu aceea de recepţie provizorie la terminarea lucrărilor utilizată de NCC.

Având în vedere prevederile art. 1851 alin. (2) din NCC ce stabilesc aplicabilitatea dispoziţiilor din Secţiunea 1 Contractului de lucrări, în măsura compatibilităţii lor cu specificul acestui contract, este important de determinat în ce măsură prevederile art. 1862 alin. (2) se aplică şi Contractului de lucrări. Articolul 1862 alin. (2) prevede următoarele: "Dacă, fără motive temeinice, beneficiarul nu se prezintă sau nu comunică neîntârziat antreprenorului rezultatul verificării, lucrarea se socoteşte recepţionată fără rezerve."

În primul rând, şi în măsura în care prevederile referite se aplică şi Contractului de lucrări, reţinem că prevederile art. 1862 alin. (2) reprezintă un element de noutate în domeniul construcţiilor, având în vedere că posibilitatea considerării unei lucrări ca recepţionată pentru ipoteza în care beneficiarul nu organizează recepţia şi nu convoacă comisia de recepţie, nu era reglementată la nivel legal până la data intrării în vigoare a NCC.

În contextul acestor dispoziţii legale, şi raportat la caracterul imperativ al normelor legale care reglementează sistemul calităţii în construcţii, recepţia fiind o componentă a acestuia, este important de determinat în ce măsură prevederile art. 1862 alin. (2) se aplică şi Contractului de lucrări, precum şi modalitatea de aplicare în practică.

Pentru postul următor, v-am pregătit o discuţie despre executarea lucrărilor, răspunderea pentru vicii şi alte câteva aspecte.

Mihai Marian
Avocat Partener

Noul Cod Civil şi Infrastructura

2011-12-06T12:23:00.001+02:00

Am decis să continuăm seria de prezentări ale modificărilor aduse de Noul Cod Civil, adoptat prin Legea nr. 287/2009 republicata în Monitorul Oficial al României nr. 505/15.07.2011 („Legea 287/2009”) şi pus în aplicare prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 409/10.06.2011 („Legea 71/2011”). Astăzi punem în discuţie o primă parte a modificărilor din domeniul infrastructurii.

În NCC, Cartea a V-a "Despre obligaţii", Titlul IX "Diferite contracte speciale", Capitolul VI, în Secţiunea 1, respectiv Secţiunea 2, a fost, în mod firesc, reglementat contractul de antrepriză, împreună cu specia deseori întâlnită a antreprizei, şi anume antrepriza pentru lucrări de construcţii („Contractul de lucrări”). Necesitatea şi utilitatea unei asemenea determinări legale "la vârf" confirmă rolul însemnat pe care l-a ocupat şi pe care îl va ocupa în continuare domeniul construcţiilor într-o economie în transformare.

Vom încerca în continuare să evidenţiem, punctual, acele aspecte care pot pune probleme referitoare la compatibilitatea reglementarii în discuţie cu legislaţia incidentă în domeniul infrastructurii, precum şi acele aspecte cu caracter de noutate.

Definiţie şi Domeniu de aplicare. Dispoziţii legale ce pot restrânge domeniul de aplicare al Contractului de lucrări

Potrivit art. 1874 din NCC, contractul de lucrări este acel contract prin care "antreprenorul se obligă să execute lucrări care, potrivit legii, necesită eliberarea autorizaţiei de construire." De asemenea, potrivit art. 1851 din NCC, contractul de antrepriza este acel contract prin care "antreprenorul se obliga ca, pe riscul său, să execute o anumită lucrare, materială ori intelectuală, sau să presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, în schimbul unui preţ." Alineatul 2 al aceluiaşi articol stabileşte că dispoziţiile ce reglementează contractul de antrepriză sunt aplicabile în mod corespunzător şi Contractului lucrări numai dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru acest contract.

Astfel, Contractul de lucrări este contractul de antrepriză prin care antreprenorul va executa lucrări pentru a căror execuţie este necesară emiterea unei autorizaţii de construire, conform prevederilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie ("Legea 50/1991"). Astfel, potrivit art. 1 din acest act normativ "executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezenţei legi […]". Articolul 3 al Legii 50/1991 reglementează categoriile de lucrări de construcţie pentru execuţia cărora este necesară emiterea unei autorizaţii de construire şi care se pot realiza numai cu respectarea condiţiilor stabilite prin autorizaţia de construire.

Cu toate acestea, este important de reţinut că există lucrări pentru care, potrivit Legii nr. 50/1991, nu este necesară eliberarea unei autorizaţii de construire. Este vorba de acele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor. De asemenea, Legea 50/1991 reglementează şi situaţia acelor lucrări de construcţie pentru care este necesară obţinerea unei autorizaţii de desfiinţare.

Faţă de dispoziţiile legale referite anterior, şi raportat la definiţia Contractului de lucrări din NCC, definiţie care se referă exclusiv la lucrări care necesită eliberarea unei autorizaţii de construire, rămâne de determinat în ce măsură, prevederile Secţiunii 2 din NCC ce reglementează Contractul de lucrări se vor aplica şi acelor lucrări de construcţii minore care nu necesită eliberarea unei autorizaţii de construire, respectiv acelor lucrări de demolare care necesită eliberarea unei autorizaţii de desfiinţare. Bineînţeles, pot fi identificate argumente de ordin legal care să justifice aplicarea prevederilor Secţiunii 2 în discuţie şi acestor categorii de lucrări.

Despre statutul lucrărilor care devin ascunse, în postul următor.

Mihai Marian
Avocat Partener

Piaţa avocaturii româneşti în 2011, la o primă analiză „din interior”

2011-11-17T12:46:00.002+02:00

Piaţa avocaturii din România a avut o evoluţie sinuoasă în anul 2011, entuziasmul primelor trei luni, care prevesteau o creştere susţinută pe fundalul datelor pozitive din economia românească şi ieşirea din recesiune fiind înlocuite de pesimismul generat de evenimentele de pe pieţele financiare internaţionale, scăderea ratingului suveran a unor ţări şi posibilitatea ca economia mondială – şi implicit cea românească – să intre din nou în recesiune.

Avocaţii de business din România au fost nevoiţi să se adapteze „din mers” acestor schimbări şi să găsească acele strategii prin care să asigure o întreagă gamă de servicii de asistenţă juridică pentru clienţii lor, care la început de an se pregăteau pentru expansiune şi, în a doua jumătate, se confruntau cu spectrul de a suporta o nouă recesiune economică.

Piaţa avocaturii de business din România a fost dominată şi în 2011 de case de avocatură autohtone. Cele câteva firme de renume de peste hotare care, prin asociere cu unele cabinete mai mici, au intrat pe piaţa din România în anii anteriori, nu au crescut semnificativ concurenţa pe piaţă şi nu au periclitat poziţiile marilor case de avocatură locale. Regula a fost confirmată şi în anul 2011, când doar o singură firmă de avocatură de business de top a intrat pe piaţa românească prin asocierea cu un partener local, piaţa rămânând în continuare fragmentată, polarizată şi relativ mică. Economia românească nu este încă suficient de matură pentru a genera proiecte de valoare mare şi foarte mare (de ordinul a miliardelor şi zecilor de miliarde de dolari), care să trezească interesul firmelor mari de avocatură din lume de a-şi asigura în România mai mult decât un „cap de pod”.

De asemenea, se poate observa că, în ciuda unor schimbări minore în topurile realizate de diverse publicaţii, acelaşi număr relativ mic de case de avocatură mari realizează cea mai mare parte a veniturilor din piaţă, an de an. Acest lucru se explică prin faptul că resursele umane şi materiale pe care acestea le au la dispoziţie, precum şi expertiza acumulată de-a lungul anilor în arii din cele mai diverse ale dreptului comercial, le permit să gestioneze proiecte mari şi complexe care, la rândul lor, pot asigura venituri pe măsură, ceea ce, mai departe, se transformă în resurse pentru accesarea de noi proiecte mari.

Spre deosebire de 2010, când multe case de avocatură au încercat să se extindă în teritoriu, extindere văzută drept o modalitate de a contracara reducerea semnificativă a numărului de proiecte mari derulate în capitală şi mutarea polilor de dezvoltare economică spre alte zone, în 2011 acest fenomen a fost puţin vizibil, cele mai multe dintre ele optând pentru a opera în sistemul „best-friends” cu cabinete locale. Boştină şi Asociaţii rămâne astfel singura casă de avocatură din România care are într-adevăr o reţea proprie şi operaţională de birouri în toată ţara.

Paradoxal sau nu, criza economică din ultimii ani nu a determinat casele de avocatură de dimensiuni medii sau mai mici să fuzioneze pentru a fi în măsură să exploateze mai bine oportunităţile ivite în piaţă, ba dimpotrivă. În ultimii ani, s-au înregistrat patru fuziuni mai importante şi nenumărate “difuziuni”, unele mai celebre decât altele iar, din acest punct de vedere, 2011 nu a constituit excepţia. În privinţa caselor mari de avocatură problema nici nu se pune, acestea având deja „masa critică” necesară pentru a gestiona orice proiect ce poate apărea în economia românească, ele fiind – ca şi în trecut – mult mai susceptibile de a face obiectul unor spin-off-uri.

Piaţa forţei de muncă din avocatura de business a fost favorabilă angajatorilor şi avocaţilor cu experienţă, cei doi ani de criză economică scăzând presiunea întăririi echipelor cu avocaţi stagiari. În ciuda scăderii sensibile a pretenţiilor materiale ale tinerilor absolvenţi de drept, care au intrat acum pe piaţa avocaturii, acestora le-a fost din ce în ce mai greu să-şi găsească un loc în echipele caselor de avocatură specializate strict în domeniul comercial.

Concluzionând, cred că în ciuda climatului economic instabil şi imprevizibil, „precaut-optimist” este scenariul pe care lucrează pe termen scurt şi mediu cele mai multe dintre casele de avocatură de business din România.

Ovidiu Constantinescu
PR Manager

Legea 220 şi investiţiile în energia regenerabilă

2011-11-09T11:29:00.001+02:00

Recent, în cadrul unei conferinţe, directorul general adjunct al Transelectrica, domnul Octavian Lohan, susţinea că doar conectarea parcurilor eoliene la reţeaua naţională de transport a energiei presupune investiţii de peste 500 milioane de euro, bani de care Transelectrica nu dispune. In consecinta, daca s-ar pune in functiune toate parcurile pentru care s-a solicitat racordarea la reteaua nationala, probabil ca unele capacităţi de producţie vor funcţiona restricţionat dacă nu se găsesc surse de finanţare… şi dacă nu există cadrul legislativ aferent…

"Ni se spune să găsim soluţii. Aceste soluţii costă peste 500 milioane euro în investiţii. Transelectrica nu are aceste fonduri. Suntem în discuţii cu ANRE să propunem iniţiative legislative care să ne permită să atragem aceste investiţii. Fără aceste investiţii, toate avizele de racordare pentru parcuri eoliene prevăd că viitoarele parcuri eoliene vor avea restricţii de funcţionare. În analiză sunt mult mai multe proiecte decât putem noi atrage, simţim lipsa unei legislaţii care să oblige dezvoltatorii de proiecte eoliene să garanteze finalizarea lor", spunea domnul Lohan în ziua de 8 noiembrie 2011.

Dar iată, de curiozitate, la ce se referă cele mai recente modificări la legislaţia în vigoare, aduse de O.U.G. nr. 88/2011 şi publicată în M.Of. nr. 736/19.10.2011, Partea I.

Principalele amendamente se referă la:

Introducerea unor noi noţiuni şi definirea acestora, precum: centrală electrică multicombustibil, supracompensare, analiză cost-beneficiu, rată internă de rentabilitate, culturi energetice, acces prioritar la reţele al energiei electrice din surse regenerabile, acces garantat la reţele al energiei electrice din surse regenerabile, acreditare, calificare;
Perioada de timp de-a lungul căreia va fi aplicabil sistemul de promovare stabilit de legea nr. 220 pentru energia electrică produsă în grupuri/centrale eoliene, care au mai fost utilizate pentru producerea energiei electrice pe teritoriul altor state, dacă sunt utilizate în sisteme izolate sau dacă au fost puse în funcţiune pe teritoriul României înainte de data aplicării sistemului de promovare prevăzut de prezenta lege;
Aplicarea sistemului de promovare stabilit prin Legea nr. 220 în timpul perioadei de probă; de asemenea se stabileşte care este perioada de aplicare a sistemului de promovare reglementat prin Legea nr. 220 pentru producătorii de energie electrică ce au beneficiat de certificate verzi anterior aplicării sistemului de promovare prevăzut de prezenta lege;
Obligaţia parcurgerii în faţa ANRE a procedurii de acreditare, activitate desfăşurată de ANRE pe baza unui regulament propriu prin care se acordă unui operator economic care deţine centrale electrice ce utilizează surse regenerabile de energie dreptul de a beneficia de sistemul de promovare prevăzut de Legea 220;
Modul de calcul al cantităţii de energie electrică pentru care operatorul de transport şi sistem emite lunar certificate verzi. Totodată, se stabileşte expres şi care este perioada de valabilitate a certificatelor verzi emise;
Stabilirea numărului de certificate verzi ce se acordă producătorilor în funcţie de sursa de energie regenerabilă folosită;
Indiferent de tipul sursei regenerabile utilizate, producătorii de energie electrică beneficiază de:

1 certificat verde pentru fiecare 1 MWh produs şi livrat din centrale electrice pe perioada de probă;
un număr de certificate verzi stabilit de ANRE prin reducerea numărului de certificate verzi prevăzut la alin. (2) diminuând valoarea de referinţă a investiţiei per MW cu valoarea ajutorului primit per MW şi păstrând valoarea ratelor interne de rentabilitate considerate în calculele furnizate Comisiei Europene în cadrul procesului de autorizare a sistemului de promovare, dacă centralele electrice beneficiază suplimentar de unul sau mai multe alte ajutoare de stat.

Obligaţia de achiziţie de certificate verzi şi pentru energia electrică utilizată pentru consum final propriu, altul decât consumul propriu tehnologic, de către un producător de energie electrică precum şi pentru energia electrică utilizată de un producător pentru alimentarea cu energie electrică a consumatorilor racordaţi prin linii directe de centrala electrică;
Posibilitatea vânzării energiei electrice la preţuri reglementate unice pe tip de tehnologie numai de către anumiţi producători de energie electrică din surse regenerabile de energie, şi anume cei care o produc în centrale electrice cu puteri instalate de cel mult 1MW pe centrală;
Obligaţia pentru operatorul economic care dezvoltă un proiect de centrală electrică de producere a energiei electrice din surse regenerabile cu putere instalată mai mare de 125 MW, care îndeplineşte condiţiile pentru aplicarea sistemului de promovare stabilit prin prezenta lege, de a întocmi şi de a transmite, conform legii, documentaţia necesară evaluării detaliate a măsurii de sprijin de către Comisia Europeană. Operatorii economici solicitanţi beneficiază de sistemul de promovare prevăzut de prezenta lege numai după autorizarea acestuia de către Comisia Europeană şi numai pentru tehnologiile de producere a energiei electrice din surse regenerabile menţionate în decizia de autorizare;
Stabilirea în mod expres a faptului că producătorii de energie electrică din surse regenerabile de energie sunt racordaţi la reţeaua de transport/distribuţie a energiei electrice, în măsura în care nu este afectată siguranţa Sistemului Energetic Naţional;
Posibilitatea ANRE ca, în cazul îndeplinirii anumitor condiţii prevăzute în lege, să propună măsuri pentru reducerea numărului de certificate verzi prevăzut în lege.

Clar, da?

Alexandru Neşa
Avocat Senior

Noul Cod Civil faţă cu Imobiliarele (III) - principalele modificări în materia regimului de carte funciară

2011-11-02T10:22:00.000+02:00

Peripul nostru prin cele mai importante noutăţi aduse de noul Cod Civil în domeniul imobiliar se încheie cu principalele modificări în materia regimului de Carte Funciară. Acestea sunt:

Conferirea de efect constitutiv de drepturi înscrierii în Cartea Funciară.

Această modificare nu este de aplicabilitate imediată, deoarece art. 56 din Legea nr. 71/2011 prevede că efectul constitutiv al înscrierii de Carte Funciară (conform art.557, alin.4; art.565; art.885, alin.1 şi art.886) va fi aplicat numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr.7/1996.

Există însă două condiţii că efectul constitutiv al înscrierii de Carte Funciară să opereze:

Lucrările de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritorială să fie finalizate;
Pentru imobilele respective să fi fost deschise la cerere sau din oficiu Cărţi Funciare conform Legii nr. 7/1996.

Codul civil nu prevede însă un termen de finalizare în privinţa îndeplinirii lucrărilor de cadastru la nivelul unei unităţi administrativ-teritoriale, fapt care amână cu mult în viitor aplicabilitatea dispoziţiilor şi, respectiv, îndeplinirea efectului constitutiv de drepturi prin înscrierea de Carte Funciară.

Efectul achizitiv al înscrierii de Carte Funciară.

Publicitatea nu validează dreptul, actual sau faptul supus ori admis la publicitate, însă poate produce efecte achizitive în favoarea terţilor dobânditori de buna-credinţă, în cazurile expres prevăzute de lege (art.20, alin.3 Cod Civil).

Totodată, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în Cartea Funciară în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din Cartea Funciara (art.901, alin.1 Cod Civil).

Buna-credinţă a celui înscris în Cartea Funciara trebuie să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.

Când cel înscris în Cartea Funciară cu bună-credinţă ca titular al unui drept real asupra unui imobil exercită o posesie neviciată asupra imobilului timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere în Cartea Funciară, drepturile sale nu vor mai putea fi contestate, chiar şi în cazul în care drepturile sale au fost înscrise fără cauză legitimă.

Prevederile Noului Cod Civil încearcă să sublinieze şi să extindă rolul Cărţii Funciare în constituirea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare, însă unele aspecte nu sunt reglementate clar şi de aceea unele din aceste situaţii rămân fără un răspuns legislativ clar determinat.

Leonid Puşcaş
Avocat Senior

Codul Civil faţă cu Imobiliarele (II) – despre lucrările autonome şi lucrările adăugate

2011-10-25T10:47:00.001+03:00

Continuăm prezentarea principalelor noutăţi aduse de Noul Cod Civil în domeniul dreptului imobiliar, asa cum promiteam în postul anterior.

Lucrările autonome (art.578, alin.2 Cod Civil) sunt construcţii sau lucrări cu caracter de sine stătător (exemplul construcţiei edificate pe un teren sau al unui corp nou de construcţie, edificat pe un teren pe care se afla deja un corp de construcţie).

A. În cazul în care construcţia, de tip lucrare autonomă, a fost edificată cu bună-credinţă, proprietarul terenului, dacă preferă varianta accesiunii, sens în care solicită înscrierea în Cartea Funciară a dreptului său de proprietate asupra construcţiei edificate, va plăti constructorului:

fie valoarea materialelor şi a manoperei (deci „valoarea investiţiei” făcute de constructor);
fie sporul de valoare adus fondului imobiliar în urma edificării construcţiei. Desigur, proprietarul terenului, având, potrivit legii, alegerea între cele două variante, o va alege pe aceea care va indica o sumă de plată mai mică;
dacă proprietarul terenului estimează că fiecare dintre variantele mai sus enumerate creează în sarcina sa obligaţii de plată prea oneroase în raport cu starea sa patrimonială, are la dispoziţie soluţia de a-l obliga pe constructorul de bună-credinţă să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care ar fi avut-o în lipsa construcţiei.

B. În cazul unei construcţii, de tip lucrare autonomă, edificate cu rea-credinţa, Codul civil îl „sancţionează” pe constructor prin aceea că permite proprietarului terenului să aleagă între:

a cere obligarea constructorului la desfiinţarea construcţiei edificate, pe cheltuiala acestuia din urmă şi cu despăgubirea proprietarului terenului pentru lipsirea sa de folosinţă utilă a terenului;
a reţine construcţia în proprietate, invocând accesiunea (şi solicitând înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra construcţiei), caz în care este obligat să plătească jumătate din valoarea investiţiei ori din sporul de valoare a imobilului la alegerea sa;
a-l obliga pe constructorul de rea-credinţă la cumpărarea imobilului în aceleaşi condiţii în care obligaţia de cumpărare poate fi impusă constructorului de bună-credinţă.

Lucrările adăugate (art.578, alin.3 Cod Civil) sunt lucrări care nu au existenţă de sine-stătătoare (exemplul etajului adăugat la o construcţie existentă).

Dacă este vorba despre o lucrare adăugată, soluţiile Codului Civil se delimitează nu doar în funcţie de buna sau reaua credinţă a constructorului, ci şi în raport cu caracterul lucrării efectuate, şi anume :

lucrare necesară (art.578, alin.3, lit.a Cod Civil) - fără efectuarea lucrării, imobilul ar fi suferit deteriorări sau degradări iminente – spre exemplu lucrări de consolidare a fundaţiei imobilului;
lucrare utilă (art.578, alin.3, lit.b Cod Civil) - prin efectuarea lucrării, s-a adus un spor de valoare fondului, de exemplu edificarea unui garaj în interiorul proprietăţii;
lucrare voluptuară, adică „de simplă plăcere” (art.578, alin.3, lit.c Cod Civil) - a fost zugrăvit imobilul într-o altă culoare, în condiţiile în care culoarea iniţială nu prezentă semne de vechime ori uzură.

A. În raporturile cu un constructor de bună-credinţă, proprietarul terenului :

dacă lucrarea adăugată este necesară (art.583, alin.1 Cod Civil), poate dobândi proprietatea lucrării prin accesiune, însă este dator să plătească cheltuielile rezonabile făcute de constructor;
dacă lucrarea adăugată este utilă (art.584, alin.1 Cod Civil), poate deveni proprietar, prin accesiune, cu plata, la alegerea sa, a sumei reprezentând investiţia sau sporul de valoare adus fondului în urma edificării construcţiei;
dacă valoarea lucrării este considerabilă (art.584, alin.3 Cod Civil), proprietarul terenului îl poate obliga pe constructor să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie anterior edificării;
dacă lucrarea adăugată este una de simplă plăcere (art.585, alin.1 Cod Civil), poate invoca accesiunea devenind proprietar fără a avea vreo obligaţie de despăgubire, însă numai în măsura în care constructorul de bună-credinţă nu a ridicat pentru sine această lucrare anterior restituirii fondului către proprietar, ridicare ce trebuie făcută fără prejudicirea fondului (art.585, alin.3 Cod Civil).

B. În raporturile cu un constructor care a edificat, cu rea-credinţă o lucrare adăugată, proprietarul terenului :

dacă lucrarea adăugată este necesară, va reţine în proprietate construcţia, plătind cheltuielile rezonabile făcute de constructor, diminuate, însă, cu valoarea fructelor imobilului (deoarece proprietarul a fost lipsit de folosinţă imobilului), valoare, la rândul ei, redusă cu cheltuielile făcute cu culegerea lor (art.583, alin.2 Cod Civil);
dacă lucrarea adăugată este utilă, proprietarul poate alege între:

a invoca accesiunea, plătind numai jumătate din contravaloarea investiţiei ori, la alegerea sa, sporul de valoare a fondului (art.584, alin.2, lit.a Cod Civil);
a-l obliga pe constructorul de rea-credinţă la desfiinţarea construcţiei, cu daune-interese (art.584, alin.2, lit.b Cod Civil);
dacă apare ca preferabilă varianta obţinerii unei sume de bani în urma situaţiei create, poate să îl oblige pe constructor la cumpărarea imobilului la valoarea de circulaţie anterioară edificării construcţiei (art.548, alin.3 Cod Civil).

dacă lucrarea adăugată este una de simplă plăcere, proprietarul poate alege între:

a invoca accesiunea devenind proprietar fără a avea vreo obligaţie de despăgubire (art.585, alin.1 Cod Civil);
a cere obligarea constructorului la desfiinţarea construcţiei şi readucerea imobilului la situaţia anterioară, cu daune-interese (art.585, alin.3 Cod Civil).

Despre principalele modificări în materia regimului de Carte Funciară, în postarea următoare.

Leonid Puşcaş
Avocat Senior

Noul Cod Civil faţă cu Imobiliarele

2011-10-18T11:02:00.000+03:00

Intrarea în vigoare din 1 octombrie 2011 a noului Cod Civil are un impact major asupra multor aspecte ale vieţii de zi cu zi. Fără dorinţa de a fi exhaustivi, vom încerca să prezentăm “în serial” cele mai semnificative modificări şi implicaţiile lor asupra celor mai importante domenii economice.

Principalele noutăţi aduse de Noul Cod Civil în domeniul dreptului imobiliar

Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare (potrivit art. 6 Cod Civil). Aceasta nu are putere retroactivă. Este de importanţă maximă să reţinem că noile prevederi ale Codului Civil nu se aplică:

actelor/faptelor juridice încheiate/săvârşite înainte de intrarea în vigoare a Codului civil;
prescripţiilor, decăderilor, uzucapiunilor începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului.

Prevederile Codului Civil se aplică:

actelor/faptelor juridice încheiate/săvârşite după intrarea în vigoare a Codului;
prescripţiilor, decăderilor, uzucapiunilor începute după intrarea în vigoare a Codului;
situaţiilor juridice născute după intrarea în vigoare a Codului şi, în anumite cazuri, efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior.

În reglementarea Noului Cod Civil există o diferenţiere în ceea ce priveşte termenul de “imobil” în sens general şi “imobil” în sens special regăsit în materia Cărţilor Funciare, astfel:

imobil în sens general (art.537 Cod Civil) - terenuri, izvoare, cursuri de apă, plantaţii prinse în rădăcini, construcţii şi tot ceea ce e încorporat/fixat în acestea cu caracter permanent;
imobil în sens special (art.876 alin.3 Cod Civil) - una sau mai multe parcele alăturate aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi având un număr cadastral unic.

Dreptul de proprietate se întinde asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului (potrivit art.559 Cod Civil).

Aplicaţia practică a acestei prevederi este utilizată în domeniul drepturilor de servitute/superficie (ex. pentru cabluri, rotor al staţiilor eoliene, etc.).

Dovada dreptului de proprietate se va face în funcţie de situaţia în care imobilul este sau nu înscris în Cartea Funciară:

În cazul imobilelor înscrise în Cartea Funciară (art.565 Cod Civil), extrasul de Carte Funciară va face dovada dreptului de proprietate (însă numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii Cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare), până la această dată înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară are ca efect opozabilitatea faţă de terţi ca şi până la 01.10.2011;
În cazul imobilelor neînscrise în Cartea Funciară se va face distincţie între modul de dobândire al proprietăţii originar sau derivat.

În materia dobândirii proprietăţii asupra imobilelor, uzucapiunea a suferit câteva schimbări radicale, în locul uzucapiunilor avute până acum vom avea:

A. uzucapiunea tabulară de 5 ani (art.931 Cod Civil), cu următoarele condiţii de aplicare:

înscrierea în Cartea Funciară fără cauză legitimă, dar cu bună-credinţă;
posesie utilă exercitată timp de 5 ani de la înscrierea în Cartea Funciară.

Ca efect al acestei uzucapiuni tabulare, dreptul de proprietate al uzucapantului este înscris în Cartea Funciară şi nu mai poate fi contestat.

B. uzucapiunea extratabulară de 10 ani (art.930 Cod Civil), care are următoarele condiţii de aplicare:

posesia exercitată timp de 10 ani;
alternativ, imobilul înscris în Cartea Funciară şi proprietarul imobilului înscris în Cartea Funciară să fie decedat sau şi-a încetat existenţa sau înscrierea în Cartea Funciară a declaraţiei de renunţare la proprietate;
imobilul nu a fost înscris în Cartea Funciară.

Ca efect, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în Cartea Funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.

În materia accesiunii (art.567 Cod Civil), ca mod de dobândire a proprietăţii asupra imobilelor, proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei edificate pe teren ori de câte ori nu şi-a dat acordul la edificarea construcţiei, inclusiv în cazul în care constructorul a fost de buna-credinţă.

Proprietarul terenului are o situaţie mai avantajoasă, concretizată în opţiuni mai convenabile, atunci când se „confruntă” cu un constructor de rea-credinţa.
În compararea situaţiei constructorului de buna-credinţă cu aceea a constructorului de rea-credinţa intervine şi o altă distincţie, inedită în raport cu reglementarea din vechiul Cod Civil, şi anume distincţia dintre „lucrările autonome” şi „lucrările adăugate.

Despre “lucrările autonome” şi “lucrările adăugate”, în postul următor…

Leonid Puşcaş
Avocat Senior

Bătaia cu flori, faza pe Europa... (sau despre diferenţa dintre "a semna" şi "a semnala")

2011-09-22T12:01:00.000+03:00

Rigurozitate şi corectitudine. În intervalul 16 septembrie ora 21.00 – 19 septembrie ora 9.00, în urma monitorizării tuturor transporturilor intercomunitare de produse horticole, a fost descoperit, un număr de 15 transporturi de astfel de produse cu diverse nereguli. Mecanismul instituţional a fost pus în mişcare iniţial printr-un control la frontieră iniţiat de ANAF prin Autoritatea Naţională a Vămilor, după ce două tiruri din Olanda au fost descoperite cu documentele de transport al mărfii în neregulă. Potrivit Regulamentului de Aplicare a Codului Vamal al României, art. 589 – 590, Autoritatea Naţională a Vămilor, prin departamentele specializate ale acesteia, reprezintă organismul autorizat în vederea prevenirii şi combaterii fraudelor în domeniul vamal, cu sarcini de supraveghere şi control vamal ce constată şi sancţionează nerespectarea reglementărilor în domeniu.

Reacţia Autorităţii Naţionale a Vămilor a fost provocată aparent, pe lângă descoperirea unor nereguli în documente, şi de lipsa Paşaportului fitosanitar ce ar fi trebuit să însoţească transporturile de plante, produse vegetale şi alte obiecte conexe. Potrivit HG nr. 563/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Ordonanţei Guvernului nr. 136/2000 privind măsurile de protecţie împotriva introducerii şi răspândirii organismelor de carantină dăunătoare plantelor sau produselor vegetale în România, plantele originare din România sau Comunitate trebuie supuse controlului fitosanitar, de preferat în ţara de origine sau cea producătoare, înainte de a circula pe teritoriul ţării. Paşaportul fitosanitar este eliberat în conformitate cu prevederile art. 8 din HG nr. 563/2007, în ipoteza în care sunt îndeplinite condiţiile din Hotărârea menţionată, urmând a fi ataşate ambalajelor plantelor sau vehiculelor de transport. Totodată, conex acestor constatări a fost alertată de autorităţi şi Poliţia Antidrog, datorită existenţei pe bulbii de lalele a unui praf alb suspect.

Înlănţuirea de măsuri demarate de Autorităţile române venea la scurt timp după votul negativ al Olandei cu privire la aderarea României la spaţiul Schengen. Mai mult, înverşunarea acesteia nu a lăsat cale de discuţie, unii reprezentanţi olandezi ameninţând că se vor prevala chiar de dreptul de veto, în ipoteza în care vor considera necesar. Această poziţie a Olandei ar implica o nouă amânare a aderării României la spaţiul Schengen, întrucât, potrivit Acordului, pentru integrarea unor noi membri este necesar votul unanim al tuturor membrilor Schengen. Poziţia adoptată vineri, 16 septembrie, de către Olanda este susţinută de Finlanda. În oglinda faptelor, nu recomand totuşi românilor limitarea personală în achiziţionarea telefoanelor mobile de tip Nokia sau a panseluţelor olandeze, spre a susţine eforturile repetate şi (parţial) eşuate de aderare a României la zona liberă.

Orice avocat ar recomanda fiecărei părţi să mai citească încă o dată şi cu mare atenţie ce a semnat... ce au semnat Olanda/Finlanda nu numai ieri şi alaltăieri şi în această vară, dar şi ce au semnat de-a lungul anilor, cu mult înainte ca România/Bulgaria să fie admise în Uniune. Cum, la fel, orice avocat i-ar recomanda României să fie atentă mai ales la „scrisul mic” de la subsolul contractului. Altfel, frumoasa „bătaie cu flori” dâmboviţeană riscă să se transforme într-o păruială în toată legea, ce poate degenera dincolo chiar de miza punctuală numită Schengen.

Astăzi, 22 septembrie, o să vedem dacă Uniunea Europeană este ceea ce vrea şi ceea ce propovăduieşte – o uniune a legilor semnate şi nu una a impresiilor semnalate... Dar, de fapt, dacă stau să mă gândesc mai bine, tocmai aceasta este diferenţa dintre justiţie şi politică şi de aceea aceste două puteri sunt – şi trebuie să rămână - separate.

Irina Roşioru
Avocat Colaborator

Despre certificate verzi, aer curat şi bani în vânt

2011-09-14T11:48:00.000+03:00

Prin anii ’70 – ’80 auzeam propovăduindu-se în neştire despre minunăţia trecerii României Socialiste de la o ţară agrară la o ţară puternic industrializată. Fabricile şi uzinele erau nişte locuri extraordinare, unde se realizau toate lucrurile bune de care ne puteam bucura în viaţă. Nu a trecut mult timp şi nişte naţiuni mai deştepte au ajuns la concluzia că, de fapt, industria strică. Şi strică atât de mult, încât se impune inventarea unui sistem de atragere a banilor ca să existe posibilitatea reală de a se repara ceea ce se strică prin industrializare. Cu speranţa în suflet că planeta încă mai poate fi salvată, din 1998 până în prezent, 192 de state au semnat şi au ratificat Protocolul la Convenţia - cadru a Naţiunilor Unite asupra schimbărilor climatice, cunoscut şi sub denumirea de „Protocolul de la Kyoto”.

Parte a convenţiei şi în urma ratificării Protocolului respectiv, România poate emite în perioada 2008 - 2012 o cantitate anume de CO2. Pentru aceasta, ţara noastră s-a angajat, ca şi celelalte state participante, să reducă nivelul total de emisii poluante de gaze cu efect de seră faţă de cele din anul de referinţă 1990. Ruina industrială din România de după 1990 a fost de mare ajutor în acest sens şi a aşezat România în poziţia privilegiată de a avea parte de mai mult aer curat decât alţii sau, Protocolar vorbind, de a beneficia de un surplus de AAU-uri ce poate fi valorificat (AAU - Assigned Amount Unit - cantitate de emisii de gaze cu efect de sera exprimata în tCO2, pe care un stat o poate emite în baza prevederilor Protocolului de la Kyoto). Aceste drepturi de emisii le revin ţărilor în urma protocolului de la Kyoto şi pot fi tranzacţionate numai de către stat prin intermediul instituţiilor statale special abilitate. Chiar dacă nu există pieţe foarte bine conturate pentru vânzarea AAU-urilor, la ora actuală există state care aplică cu succes mecanismul de vânzare – cumpărare a acestora, având în vedere că statele puternic industrializate preferă să plătească şi să cumpere AAU-uri pentru menţinerea nivelului actual de industrializare poluantă.

Cu alte cuvinte, şi făcând haz de necaz, iată ca acei mastodonţi industriali adormiţi în paragină pe care îi zărim inevitabil pe oriunde am călători în România ar fi putut contribui indirect la bugetul statului. Au fost vehiculate sume între 1,2 miliarde de euro şi 3 miliarde de euro care ar fi putut fi obţinute în cazul vânzării acestor AAU-uri. Însă, din păcate, dreptul României de a tranzacţiona aceste certificate a fost suspendat din cauza existenţei unor neconformităţi în inventarul emisiilor de CO2. Acum nu mai putem spera decât într-o mobilizare instituţională care să aibă drept rezultat implementarea măsurilor necesare pentru obţinerea ridicării acestei suspendări.

Nu aceeaşi este povestea certificatelor verzi. Acestea din urmă fac parte din sistemul de sprijin pe care statul român îl pune la dispoziţia investitorilor în energie curată, respectiv cea produsă din surse regenerabile de energie. Prin acest sistem de sprijin, producătorii de energie curată urmează să fie recompensaţi cu un număr diferit de certificate verzi în funcţie de sursa de energie regenerabilă utilizată. Aceste certificate verzi sunt cumpărate de furnizorii de energie electrică, obligaţi prin lege să o facă, astfel încât în final producţia de energie nepoluantă să fie susţinută de către cei care consumă resursa naturală, adică noi, consumatorii.

Tranzacţiile cu astfel de certificate verzi se fac pe o piaţă reglementată de norme speciale interne, norme ce sunt pe punctul de a deveni efectiv funcţionale, chiar dacă încă există scurtcircuitări care îi fac pe investitorii în energie verde să se întrebe daca fac o investiţie sigură şi profitabilă sau nu. În aşteptarea regulamentelor de aplicare, la acest moment actorii principali savurează, în sfârşit, după câţiva ani de aşteptare, schema de sprijin prin certificate verzi adoptată şi aprobată de către stat.

Prin urmare, chiar dacă este vorba tot de aer curat, iarbă verde şi ape cristaline, suspendarea dreptului României de a-şi valorifica unităţile de gaze cu efect de seră alocate în urma evaluării gradului de poluare naţional nu are nicio legătură cu tranzacţionarea şi valorificarea certificatelor verzi. La ce ne ajută oare să facem aceasta distincţie? Nu se ştie exact, dar ne face să privim obiectiv în curtea autorităţilor şi să înţelegem mai bine de ce s-a scumpit iarăşi pâinea.

Dana Dunel-Stancu, Avocat Partener
Alexandru Neşa, Avocat Senior

Jocuri, poturi şi slot-uri (sau despre jocuri de noroc online neapărat cu prăvălie la stradă)

2011-09-01T11:32:00.000+03:00

Intrarea în vigoare a Hotărârii de Guvern nr. 823 privind modificarea şi completarea H.G. nr. 870/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a O.U.G. nr. 77/2009 privind organizarea şi exploatarea jocurilor de noroc este un eveniment important atât din punct de vedere juridic, cât şi din perspectiva business, deschizând în România o nouă piaţă de servicii - piaţa jocurilor de noroc online.

Pe lângă aspectele pozitive pe care le aduce aprobarea Normelor metodologice, nu pot fi trecute însă cu vederea anumite aspecte care vor întârzia sau restricţiona prestarea acestor servicii în România.
Deşi, teoretic, avem toate instrumentele legale în vederea autorizării operatorilor de jocuri de noroc, în fapt, aceasta va fi amânată până la autorizarea “prealabilă” a operatorilor de monitorizare şi raportare. Având în vedere condiţiile impuse pentru autorizarea operatorilor de monitorizare, este foarte probabil ca această procedură “prealabilă” să suspende pentru o perioadă lungă autorizarea operatorilor de jocuri de noroc.

Accesul legal al operatorilor de jocuri de noroc online pe piaţa din România ar putea fi restricţionat şi el de taxele foarte mari impuse pentru autorizare (pariuri online în cotă fixă - 5% din încasările efectiv realizate, dar nu mai puţin de 250.000 lei; bingo online - 10% din încasări, dar nu mai puţin de 400.000 lei; celelalte jocuri online - 1,5% din încasări dar nu mai puţin de 400.000 lei), fapt care trebuie coroborat cu lipsa unei definiţii clare a bazei de calcul a acestor taxe. Prin “venitul efectiv realizat de operator” se poate înţelege fie venitul efectiv al operatorului, obţinut prin scăderea premiilor acordate din încasările totale (gross gaming revenue - GGR), fie încasările totale din jocuri de noroc (cifra de afaceri a operatorului) în care sunt incluse şi premiile acordate.

Întrucât valoarea premiilor reprezintă un procent considerabil din încasările operatorului (conform dispoziţiilor legale, între 60%-80% pentru bingo online, min. 60% pentru pariuri online şi, conform practicii, peste 80% sau chiar peste 90% în cazul pariurilor) este lesne de înţeles că eventuala aplicare a taxelor prin raportare la încasările totale şi nu la GGR ar deveni extrem de costisitoare pentru operatori care şi-ar putea pierde interesul pentru autorizarea în România. Comparativ, în majoritatea statelor europene (Anglia, Italia, Spania, Danemarca, etc.) baza de calcul pentru taxele de licenţiere şi autorizare o reprezintă GGR-ul. Este probabil ca Guvernul să fi avut în vedere tot GGR-ul ca baza de calcul şi pentru taxarea operatorilor autorizaţi în România, dar acest lucru nu este menţionat expres aşa că aşteptăm ca autorităţile să revină în mod oficial cu clarificări în acest sens.

Mai mult, alte restricţionări flagrante ale accesului operatorilor de jocuri de noroc online pe piaţa din România se regăsesc în cerinţele cu privire la constituirea operatorului ca şi persoană juridică de drept român precum şi în obligaţia impusă acestuia de a deţine direct sau printr-un acţionar/asociat o licenţă de organizare şi autorizaţie de exploatare pentru jocuri de noroc off-line, cu minim 20 mese autorizate pentru cazinouri, minim 500 de posturi pentru slot machine şi minim 100 de agenţii pentru pariuri în cotă fixă.

Aceste cerinţe încalcă libertatea de prestare a serviciilor consacrată de art. 56 TFUE, libertatea de stabilire într-un stat membru, prevăzută de art. 49 TFUE precum şi practica recentă şi constantă a CEJ în această materie şi nu în ultimul rând, opinia detaliată a Comisiei Europene transmisă autorităţilor române în lună martie 2011. Potrivit Curţii Europene de Justiţie: “Toate măsurile care interzic, împiedică sau fac mai puţin atractivă prestarea serviciilor, trebuie interpretate ca restricţii ale libertăţii de prestare a serviciilor” (Case C-205/99) şi “nicio restricţie nu poate fi privită ca necesară pentru atingerea unor obiective urmărite de statul membru care a instituit-o, dacă aceasta nu face decât să dubleze măsurile de control care au fost deja stabilite în cadrul altor proceduri în acelaşi stat sau într-un alt stat membru” (C-390/99). În acelaşi context, Curtea Europeană de Justiţie a reţinut că “măsurile care au ca unic efect crearea unor costuri adiţionale în legătură cu serviciile şi care afectează în egală măsură prestarea acestor servicii încalcă art. 56 TFUE” (C-544/03 and C-545/03).

În plus, nu poate rămâne neobservat modul în care, în proiectul transmis Comisiei Europene în martie 2011, autorităţile române au prevăzut posibilitatea operatorilor de jocuri de noroc online de a deţine direct/printr-un asociat o licenţă pentru jocuri de noroc offline doar ca o opţiune a acestora, pentru ca în varianta finală, aprobată de Guvern, această cerinţă să fie prevăzută ca şi obligaţie expresă, care condiţionează autorizarea pentru jocuri de noroc online.

În acest context, deschiderea procedurii de infringement de către Comisia Europeană împotriva statului român nu va constitui o surpriză, la fel ca şi rezerva operatorilor de a se licenţia şi autoriza în România pentru jocuri de noroc online, fapt care ar conduce, pe de-o parte, la pierderi uriaşe pentru bugetul statului român iar, pe de altă parte, ar încuraja piaţa neagră a jocurilor de noroc online din România.

Irina Corcoveanu, Avocat Senior
Cristian Costea, Avocat Partener

Ce arde mai tare: Tottenham sau FTSE?

2011-08-11T15:27:00.003+03:00

Ca să fiu sincer, m-a surprins recentul puseu de violenţă din Marea Britanie, de la scânteia care l-a declanşat şi inabilitatea iniţială a secţiei de poliţie din Tottenham de a avea un dialog cu reprezentanţii comunităţii locale şi până la felul în care reprezentanţi ai unor guverne ca cel de la Tripoli sau de la Teheran au cerut fie demisia guvernului condus de David Cameron, pe motiv de pierdere a legitimităţii, fie poliţiei să dea dovadă de reţinere faţă de manifestanţi.

Pe White Hart Lane am asistat la prezentarea lui Gică Popescu şi a lui Ilie Dumitrescu, atunci când cei doi au fost achiziţionaţi de Tottenham Hotspour. De asemenea, în anii în care am locuit în Londra, mă duceam des în zonă pentru că acolo, „la turci”, găseam murăturile care aveau gustul cel mai apropiat de cele de acasă… şi tot de-acolo îmi achiziţionam şi telemeaua…

Nu cunosc contextul în care un Mark Duggan, tată a patru copii, a fost împuşcat de poliţie, în condiţiile în care marea majoritate a poliţiştilor londonezi/britanici patrulează pe străzi înarmaţi doar cu un baston, un fluier şi un mare respect din partea oamenilor, iar unităţile care au arme letale în dotare au protocoale bine stabilite pentru a face uz de ele. Sigur, greşeli se mai întâmplă, aşa cum a fost cazul brazilianului împuşcat din greşeală la metrou, în urmă cu câţiva ani, fiind confundat cu un posibil terorist.

A încerca să dai o coloratură etnică/rasială conflictului, a da vina pe eternul “imigrant” neadaptat, încă înrădăcinat în cultura şi religia ţării de origine este iar o greșeală din necunoaştere, greșeala cuiva care a văzut Londra doar de la etajul II al autobuzului roşu cu etaj cu care face turul turistic al oraşului...

Tottenham este un creuzet etnic şi religios la fel de mare şi de divers precum Kilburn - “The Irish Republic of London” pentru localnici - unde, în anii de glorie, în pub-uri se strângeau pe faţă bani pentru susţinerea cauzei IRA… sau Neasden, unde găseşti de vânzare mai multe sari-uri şi bijuterii indiene decât pe străzile din Bombay… sau Portobello, care acum e o zonă "posh", dar care prin anii ’50 era fieful imigranţilor din Caraibe, şi care a avut la rându-i parte de zile de răzmeriţă, care, culmea ironiei, au dat naştere celui mai cunoscut festival de stradă de la Londra, the NottingHill Festival… sau Elephant & Castle, King’s Cross si altele... Asta-i Londra, asta-i în Manchester, Birmingham, Coventry, Newcastle sau Liverpool... sau în Oxford sau în Cambridge... Asta-i Marea Britanie, unde în autobuze găseşti anunţuri în opt limbi de circulaţie... naţională, de la engleză la Urdu, Pashtu sau Swahili... unde donner kebab-ul este cea mai bună metodă de combatere a stării de beţie sau unde vindaloo-ul indian ia mahmureala cu mâna. (Am ferma convingere că, în timp şi cu puţină tenacitate, ciorba de burtă o să-şi găsească şi ea locul bine-meritat în acest club select al remediilor de vineri noaptea, târziu...)

Era şi greu dar slavă Domnului că nimeni nu a încercat să gândească “deranjul” în cheie ideologică, drept o răzvrătire a omului muncii, sclav al capitalului global! Zona muncitorească din Yorkshire , în special din “the Socialist Republic of Sheffield” sau radicalii de stânga din ”the Workers’ Republic of Glasgow” şi-au văzut liniştiţi de programul lor de muncă şi de pub.

Mi s-au părut însă de-a dreptul stupide comentariile despre “lipsa de vigoare”, despre “teama”, despre “timiditatea” poliţiei britanice în lipsa unei intervenţii în forţă care să pună rapid capăt actelor de violenţă. Comparaţia s-a făcut, evident, cu bătăliile de stradă purtate de poliţia şi jandarmeria franceză în urmă cu doi ani la periferiile Parisului. E o prostie să acuzi de “lipsită de vigoare” o forţă de poliţie care s-a antrenat săptămână de săptămână, timp de decenii, să gestioneze conflictele între fani/huligani reuşind – în cele din urmă – să facă sigure stadioane precum Millwall, Anfield Road, Goodison Park, Ibrox Park sau Celtic Park şi pentru familii cu copii mici, astfel încât ei să vină la meci ca la teatru. Să califici drept “timorată” o forţă de poliţie care timp de 40 de ani a reuşit să gestioneze tensiunile de la marşurile sectare din Londonderry sau Belfast (ştiu, e o forţă de poliţie independentă, dar nu cred că cei Royal Ulster Constabulary nu au împărtăşit din experienţa lor şi colegilor de pe „insula principală”), care a fost prinsă de tirul încrucişat dintre UFF şi IRA sau a luptat contra terorismul sectar timp de aproape 40 de ani mi se pare o impietate.

Poliţia engleză a acţionat cum ştie ea mai bine: a ţinut conflictul în interiorul unor zone relativ restrânse, limitând pagubele, a împiedicat extinderea violenţelor prin acţiuni spectaculoase dar pripite şi care puteau inflama şi mai mult spiritele, a strâns informaţii despre cei implicaţi, după care a trecut la arestări... La trei zile de la declanşarea violenţelor, aproape 200 de persoane erau deja condamnate la închisoare şi pe străzi era linişte. La Paris, intervenţia “decisivă şi hotărâtă” a poliţiei şi jandarmeriei a făcut ca respectivul conflict să dureze aproape o lună, timp în care 15000 de maşini au fost incendiate... O "gestionare" a situaţiei din teren, urmată de o activitate intensă şi fără tărăgănări a tribunalelor... e ştiinţa unui sistem care a ştiut timp de 150 de ani să menţină ordinea şi acasă şi în deplasare.

În fine, ceea ce mi se pare de-a dreptul interesant a fost felul în care reţelele de socializare au fost folosite de beligeranţi... acte de huliganism comise cu ajutorul tehnologiei de o generaţie “online”... dar aceasta merită o discuţie separată.

PS: azi am văzut că jandarmeria română avea mari probleme să ţină în frâu băbuţele venite să se închine la moaştele nu-ştiu-cărui sfânt de la o biserică din Târgovişte. La Londra cu ele!

Ovidiu Constantinescu
PR Manager

Templul consumerismului pe timp de criză

2011-08-03T10:40:00.000+03:00

O “Mecca a consumatorilor”, locul în care sunt reunite branduri, magazine, restaurante, cinematografe, suprafeţe de joacă pentru copii; spaţiul de comuniune al celor ce vor să privească, să cumpere sau, pur şi simplu, să se întâlnească. Shopping Mall-ul... invenţia diabolică a consumerismului este un edificiu cu o alcătuire complexă, în care noţiunea de “piaţă” a dobândit o dimensiune culturală aparte (depăşindu-şi valenţele strict comerciale) ce facilitează agregarea gusturilor, trebuinţelor, trendurilor şi chiar a capriciilor individuale şi colective ale clasei de mijloc şi a celor ce aspiră să facă parte din ea.

Economic vorbind, interiorul unui mall, din România sau de oriunde în lume, acţionează ca un indicator al prosperităţii sau, dimpotrivă, al căderii economice. Recunoaştem, de cum păşim într-o asemenea structură de piaţă, semnele bunăstării comunităţii din care facem parte ori urmele recesiunii. Astăzi, mall-urile de peste tot evoca – în măsuri diferite, ce-i drept – această a doua imagine: spaţii comerciale degajate, un număr redus de vizitatori şi cumpărători, scăderea vânzărilor pe metru pătrat, reducerea numărului angajaţilor, funcţionarea deficitară a utilităţilor şi chiar decuplarea de la acestea, deteriorarea imobilelor, etc.

Cel mai repede, criza a fost vizibilă în mall-uri, determinând, distinct de închiderea şi abandonarea lor, o temerară încercare a proprietarilor acestora de a accepta confruntarea cu fenomenul recesiunii şi de a găsi modalităţi de supravieţuire. În esenţă, nu este altceva decât eterna adaptare a vectorilor de piaţă la ciclurile economice alternante. Astăzi, dezvoltatorii încearcă să identifice noi clienţi pentru întrebuinţări inedite ale mall-urilor, cum ar fi închirierea lor către municipalităţi, unităţi sanitare, de învăţământ ori pentru alte activităţi de interes public. Sub un alt aspect, tot de natură comercială, sunt semnificative eforturile de adecvare a mall-urilor la comportamentul consumatorilor în vreme de recesiune. Chiar dacă veniturile acestora din urmă descurajează achiziţia de produse şi servicii, consumatorii continuă să manifeste trebuinţe cotidiene specifice, iar un shopping mall le poate oferi iluzia satisfacerii a acestora, fenomen cunoscut sub numele de “window shopping” – cumpăratul cu privirea.

Privite dintr-o perspectivă tehnică, mall-urile reprezintă un complex de elemente infrastructurale destinate acomodării comerţului de retail la nevoile consumatorilor, laolaltă cu o componentă juridică adesea sofisticată, menită, pe de o parte, să permită dinamizarea funcţiei comerciale a mall-urilor în folosul celor ce furnizează produse şi servicii în acest cadru, iar, pe de altă parte, să asigure profituri constante pentru proprietari.

Componenta juridică a mall-urilor nu poate fi deloc subestimată în cadrul acestui proces de acomodare. Dacă în perioadele de creştere economică se putea vorbi despre un “dictat contractual” al proprietarilor de mall-uri, ce oferea un spaţiu redus de negocieri, actualmente asistăm la o piaţă controlată, mai degrabă, de către locatari, pentru a căror păstrare proprietarii sunt inclinaţi să recurgă la o serie de facilităţi, de la reducerea chiriilor şi a costurilor de întreţinere, până la oferte avantajoase de relocare. Nu este în niciun caz momentul renegocierii contractelor de închiriere (ori de încheiere a altora cu noi chiriaşi) în termeni meniţi să evite închiderea magazinelor prin recursul la mijloace coercitive, impunând sancţiuni ori alte elemente de descurajare în privinţa denunţării unilaterale din partea chiriaşilor. În schimb, o abilă, imaginativă şi concesivă politică de regândire a acestor contracte, realizată de către proprietari, prin eliminarea mult prea numeroaselor clauze defavorabile locatarilor şi reducerea drepturilor discreţionare de care se bucură locatorii, este în măsură să contribuie pozitiv la construirea noilor strategii comerciale de funcţionare a shopping mall-urilor în timp de criză.

În acest context, ce ar putea fi mai firesc, în scopul revenirii la un echilibru economic, decât o reechilibrare a raportului de forţe în interiorul unor contracte comerciale?

Marina Topşa
Avocat Partener

Pe aripile vântului… sau la răscruce de vânturi… sau ca frunza-n vânt… sau legea vântului.

2011-07-20T10:41:00.000+03:00

O lege aşteptată. O lege adoptată. O lege contestată. O lege modificată. Acum, o lege “aprobată” de Comisia Europeană... Aceasta este, în linii foarte mari, povestea Legii nr. 220/2008 pentru stabilirea sistemului de promovare a producerii energiei din surse regenerabile de energie.

Ultimul capitol scris din această „saga" îl reprezintă decizia prin care Comisia Europeană (CE) a autorizat schema de sprijin privind energia electrică produsă din surse regenerabile de energie prin sistemul cotelor obligatorii de energie electrică combinat cu tranzacţionarea certificatelor verzi. Schema este instituită prin Legea nr. 220/2008 şi, în esenţă, funcţionează astfel: certificatele emise producătorilor de energie electrică din surse regenerabile de energie pot fi vândute furnizorilor de energie pe o piaţă specifică (independentă de piaţa energiei electrice). Furnizorii de energie electrică au obligaţia de a achiziţiona în fiecare an un anumit număr de certificate verzi; dacă nu respectă prevederea, furnizorii plătesc penalităţi. Totuşi, întrucât măsurile de sprijin prevăzute erau de natura ajutorului de stat, pentru aplicarea acestora a fost necesară autorizarea prealabilă a Comisiei Europene.

Decizia de aprobare a schemei de sprijin pentru producătorii de energie din surse regenerabile va deveni publică în curând. Notificată informal Comisiei Europene în iulie 2010, schema de sprijin a făcut obiectul mai multor etape de consultări tehnice şi schimburi de informaţii cu forul comunitar. Proiectul de Ordonanţă care modifică şi completează Legea 220/2008, astfel încât să fie îndeplinite cerinţele Comisiei privind compatibilitatea măsurilor de sprijin cu legislaţia în domeniu, se află pe lista cu acte normative din domenii în care Guvernul este abilitat să emită ordonanţe de urgenţă şi se aşteaptă să fie adoptată în această vară. Principalele amendamente vizează evitarea supracompensării pe ansamblu a producătorilor şi cumulul ajutoarelor de stat din mai multe surse. De asemenea, faţă de prevederile Legii nr. 220/2008, prin proiectul de ordonanţă, numărul de certificate verzi va fi redus pentru anumite tehnologii. A fost menţinut nemodificat numărul de certificate verzi energie hidraulică, eoliană, solară şi biomasa obţinută din culturi energetice.

Se aşteaptă ca un aport real adus de industria regenerabilelor la creşterea economică să poată fi simţit odată cu implementarea deplină a legii de către autorităţile române, după ce Comisia Europeană a anunţat că aprobă schema de sprijin a României în domeniul surselor regenerabile de energie. Urmează acum ca autorităţile române să pună în vigoare legislaţia secundară. Trebuie puse la punct detaliile. Rămâne de văzut în ce măsură ne vom pierde în detalii sau din cauza acestora. Principalii actori de pe această piaţă îşi doresc ca, pe viitor, prognoza să indice un vânt al stabilităţii şi nu al incertitudinilor sau al modificărilor frecvente într-un domeniu în care noţiuni precum investiţii, locuri noi de muncă, dezvoltarea unor comunităţi locale, obligaţii statale asumate şi îndeplinite să fie umplute de sens. Probabil vom simţi la începutul toamnei care este direcţia în care bate vântul...

Alexandru Neşa
Avocat Colaborator Senior

Despre responsabilitate

2011-06-29T16:02:00.000+03:00

Iată trei evenimente:
1. De la 1 iulie, Deutche Welle îşi încheie emisiunile în limba română;
2. Conform reportervirtual.ro, care citează la rându-i un studiu realizat de site-ul newseum.org, România ocupă locul 88 într-un clasament al libertăţii presei în lume;
3. Un tânăr – nu cred să fi avut mai mult de 17 ani – înjură birjăreşte paznicul de la intrarea de la metrou care l-a împiedicat să intre fără bilet, împreună cu alţi doi prieteni.

Pe rând:

1. După BBC World Service şi Radio Europa Liberă, care şi-au întrerupt emisiunile pentru România în 2008, a venit acum rândul lui Deutche Welle să desfiinţeze secţia română, închizând, aşa cum spunea Horaţiu Pepine, un ciclu. Nu vreau nici să fiu melodramatic şi nici să folosesc expresia de lemn spunând că “fără Deutche Welle, peisajul media românesc va fi mai pustiu”, ci să remarc doar că a mai dispărut un reper al jurnalismului făcut ca la carte, imparţial şi obiectiv, conform unor principii ferme şi ne-negociabile. Vă invit să aruncaţi un ochi în prăpastia în care s-a prăbuşit marea majoritate a mediei româneşti în ultimii 3 ani, din momentul în care au dispărut cei doi mari piloni ai jurnalismului (politic?) din România – BBC şi Radio Europa Liberă – instituţiile care aveau rectitudinea morală şi profesională pentru a spune care sunt lucrurile importante pentru români şi România, care au refuzat tabloidizarea informaţiei de dragul audienţei, care au făcut “informare despre...” şi nu “manipulare cu...” evenimentele politice. Din păcate, ambele instituţii, (şi acum şi Deutche Welle) au picat victime contabililor guvernelor britanic şi american care şi-au făcut socoteala că, după aproape 20 de ani, romanii NU AU CUM să nu fi învăţat ce e aia democraţie, libertate şi responsabilitate. Dar, vorba bancului, le-a dat cu zecimale, noi fiind acum, peste ani, victimele reducerilor cheltuielilor bugetare de peste mări şi ţări, martorii unui spectacol degradant ce nu mai are nimic de-a face cu profesiunea de jurnalist.

Dintre marile corporaţii media, doar RFI a mai rămas în România... Parisul rămânând, implicit, consecvent că la noi mai sunt încă multe de făcut pentru democraţie şi statul de drept. Prin gestul său, Berlinul a acceptat implicit – mutatis mutandis – că merităm să fim în Schengen.

2. Nu este clar din relatarea de pe reportervirtual.ro care sunt motivele pentru care în clasamentul cu pricina suntem sub Botswana, India, Namibia, Ghana, Mongolia sau Papua Noua Guinee, ca să nu mai vorbim de Bulgaria şi Ungaria (chiar şi cu noua legislaţie-atentat-la-libertatea-presei), deoarece nu sunt enumerate motivele pentru care jurnaliştii români "nu pot spune adevărul şi fi liberi" sau "nu sunt liberi să spună adevărul" (ce altceva înseamnă “libertatea presei”?) ... Mă întreb ce loc am ocupa dacă am face un clasament al “RESPONSABILITĂŢII PRESEI”...

3. “trei tineri furioşi” pleacă din faţa barierei de la intrarea din staţia de metrou, înjurându-l birjăreşte, în gura mare, pe bietul “body-guard” care şi-a făcut meseria şi nu i-a lăsat să treacă fără bilet. Lumea bagă capul în pământ, se uită în altă parte... în fine, la un moment dat, cineva îi roagă să înceteze... Se reped violent spre acesta, mai să-l bată..: “Ce p*** mea te bagi, bă, ce dacă înjur? E democraţie!”

Concluzia: De ce să învăţăm ce e aia responsabilitate atâta timp cât e democraţie?

Ovidiu Constantinescu
PR Manager