Poate mai mult decât în alţi ani, acest sfârşit de primăvară târzie a adus cu sine o recoltă mult mai bogată de „scrisori de intenţie” şi de CV-uri ale viitorilor proaspeţi absolvenţi ai facultăţilor de drept. Nu e de mirare, având în vedere numărul colosal de studenţi la drept din România şi condiţiile actuale de pe piaţa muncii. Dintre aceştia, unii vor deveni judecători sau procurori, alţii notari şi - destul de mulţi - avocaţi. Cum, tot aşa, probabil cei mai mulţi îşi vor fi pierdut cu mai mult sau mai puţin folos trei sau patru ani din viaţă.
Nu e uşor să devii magistrat, cum nu e uşor să devii notar sau avocat. Celor care simt chemarea şi vor să devină avocaţi le spun să se gândească foarte bine dacă aceasta este profesia pe care vor să o urmeze.
Ca să le uşurez munca celor care se gândesc să devină avocaţi, m-am gândit că primul pas ar fi o analiză de tip SWOT a profesiei de avocat, astfel încât fiecare să poată decide în cunoştinţă de cauză. Evident că schema propusă este doar rodul propriei experienţe de 20 de ani în profesie, are un grad mare de subiectivism şi nu este exhaustivă.
Strengths:
a) Cine ştie legile, conduce…
b) Avocatura este o profesie prin excelenţă creativă. Odată ce stăpâneşti elementele fundamentale, viaţa de zi cu zi te pune în faţa unor puzzle-uri cu infinite posibilităţi de rezolvare
c) Nu te plictiseşti niciodată, totul e diferit şi nou cu fiecare zi, cu fiecare caz, cu fiecare speţă
Weaknesses:
a) Condamnat să depinzi de client, nu poţi avea mai multe informaţii decât vrea el să-ţi ofere, fie că e vorba de persoane sau de companii
b) Beneficiezi de o relaţie inegală cu clientul, oricând el poate renunţa la serviciile tale
c) Te vei confrunta cu orgoliul nemăsurat al profesiei, un fel de boală congenitală care împiedică formarea unor echipe foarte mari, capabile să se lupte cu marile firme de avocatură din lume
Opportunities:
a) Pregătirea juridică este o placă turnantă pentru o sumedenie de variante de carieră
b) Avocatura te învaţă să gândeşti, să vorbeşti şi să convingi
c) Oricine are nevoie de un prieten avocat
Threats:
a) Lipsa de experienţă la început de carieră – oamenii caută “avocat cu experienţă dovedită în procese câştigate”, nu “tânăr doar cu energie şi entuziasm”
b) Mulţumirea de sine, în condiţiile în care avocatul este condamnat să înveţe continuu
c) Alegerea profesiei din motive ce nu ţin de ea (“pentru bani şi faimă”)
În concluzie, pentru cei care vor să devină avocaţi, înainte de a trimite scrisori de intenţie, vă rog citiţi această analiză şi raportaţi-vă la ea în cel mai sincer mod cu putinţă. Pregătiţi-vă din timp şi temeinic – niciodată nu este prea devreme - pentru şansele şi oportunităţile care vi se deschid în viaţa profesională şi alegeţi cu grijă, pentru a vă duce la îndeplinire visurile şi aspiraţiile profesionale.
Sigur voi reveni pe această temă.
Doru Boştină
Avocat Coordonator
luni, 14 mai 2012
joi, 3 mai 2012
Noul Cod Civil şi domeniul energiei II
Astăzi finalizăm discuţia despre Noul Cod Civil şi domeniul energiei, începută în postul anterior.
În materie contractuală, art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 vine să confirme regula anterioară, astfel încât contractul va fi supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. Modificarea contractului se va face, potrivit alin. (2) al art. 102 cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării, elementele nemodificate urmând a fi supuse regulii stabilite la alin. (1).
În ceea ce privește raporturile juridice născute ulterior intrării în vigoare a Noului cod civil, potrivit alin. (5) al art. 6 din acest act normativ, actele şi faptele juridice încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după intrarea în vigoare a noii reglementari vor fi supuse prevederilor legii noi. Acest principiu al aplicării imediate a legii civile noi este confirmat şi de prevederile art. 5 din Legea nr. 71/2011.
În Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil se precizează la art. 230, lit. b) că, la data intrării în vigoare a Codului civil se abrogă „orice alte dispoziţii contrare, chiar dacă acestea sunt cuprinse în legi speciale”. Aşadar, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil, dreptul comun în materie de contracte de furnizare îl reprezintă reglementarea din capitolul III al Titlului IX, dispoziţiile cuprinse în legi speciale – cum este cazul legilor din domeniul energiei – rămânând aplicabile dacă și în măsura în care nu contravin noii legi.
Reglementarea cuprinsă în capitolul III al Titlului IX din noul Cod civil nu face altceva decât să răspundă unei necesitați de codificare a unui contract nenumit, însă extrem de des întâlnit și folosit în practică.
Exercitarea drepturilor de uz şi servitute consacrate de Legea gazelor, după intrarea în vigoare a noului Cod civil.
O importantă modificare adusă de noua reglementare, prin art. 230, lit. z) din Legea de punere în aplicare a noului Cod civil, este reprezentată de abrogarea art. 90 alin. (2) din Legea gazelor nr. 351/2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 679 din 28 iulie 2004, cu modificările şi completările ulterioare.
Art. 90 alin. (2) prevedea caracterul gratuit al exercitării drepturilor de uz şi servitute asupra proprietăţilor afectate de capacităţile din domeniul gazelor naturale de care beneficiază concesionarii din sectorul gazelor naturale, pe toată durata existenţei capacităților. Teza a doua a aceluiași alineat stabilea că, dacă, cu ocazia intervenţiilor pentru retehnologizări, reparaţii, revizii, avarii, se produc pagube proprietarilor din vecinătatea capacităţilor din domeniul gazelor naturale, concesionarii au obligaţia să plătească despăgubiri în condiţiile legii.
Acordarea de despăgubiri era, deci, condiționată de producerea de pagube, exercitarea drepturilor în sine fiind cu titlu gratuit. Caracterul gratuit al exercitării drepturilor de uz și servitute constituind o situație de excepție, trebuie să fie expres prevăzut de lege, abrogarea textului de lege care permitea concesionarilor din sector gazelor naturale exercitarea acestor drepturi cu titlu gratuit, atrăgând după sine, aplicabilitatea dreptului comun în materie.
Consacrarea posibilității constituirii ipotecii mobiliare asupra petrolului, gazului natural și celorlalte resurse minerale.
Noul Cod Civil a adus importante modificări și în ceea ce privește garanțiile reale și privilegiile, reglementând noi instituții precum cea a ipotecii mobiliare.
Potrivit Noului Cod Civil, ipoteca mobiliară este o garanţie reală, accesorie şi indivizibilă, constituită prin contract scris pentru garantarea unei creanţe, opozabilă terţilor prin publicitate, care produce efectele specifice (drept de preferinţă, urmărire, inspecţie) de la data la care creanţa garantată ia naştere.
Obiect al unei ipoteci mobiliare pot fi, conform articolului 2389 lit. f) și petrolul, gazul natural şi celelalte resurse minerale care urmează a fi extrase.
În ceea ce privește condițiile de valabilitate ce urmează a fi îndeplinite în cazul grevării cu ipotecă a resurselor naturale, particularitatea constă în faptul că acestea sunt reglementate de legea locului unde se află exploatarea. Astfel condițiile de valabilitate, publicitate și efectele ipotecii asupra resurselor minerale, petrolului sau gazelor ori asupra unei creanțe rezultate din vânzarea acestora la sursă, care se naște de la data extragerii bunurilor sau de la data la care sumele obținute din vânzare sunt virate în cont, sunt supuse principiului „locus regit actum”.
Dana Dunel-Stancu
Avocat Partener
În materie contractuală, art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 vine să confirme regula anterioară, astfel încât contractul va fi supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. Modificarea contractului se va face, potrivit alin. (2) al art. 102 cu respectarea tuturor condițiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării, elementele nemodificate urmând a fi supuse regulii stabilite la alin. (1).
În ceea ce privește raporturile juridice născute ulterior intrării în vigoare a Noului cod civil, potrivit alin. (5) al art. 6 din acest act normativ, actele şi faptele juridice încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după intrarea în vigoare a noii reglementari vor fi supuse prevederilor legii noi. Acest principiu al aplicării imediate a legii civile noi este confirmat şi de prevederile art. 5 din Legea nr. 71/2011.
În Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil se precizează la art. 230, lit. b) că, la data intrării în vigoare a Codului civil se abrogă „orice alte dispoziţii contrare, chiar dacă acestea sunt cuprinse în legi speciale”. Aşadar, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil, dreptul comun în materie de contracte de furnizare îl reprezintă reglementarea din capitolul III al Titlului IX, dispoziţiile cuprinse în legi speciale – cum este cazul legilor din domeniul energiei – rămânând aplicabile dacă și în măsura în care nu contravin noii legi.
Reglementarea cuprinsă în capitolul III al Titlului IX din noul Cod civil nu face altceva decât să răspundă unei necesitați de codificare a unui contract nenumit, însă extrem de des întâlnit și folosit în practică.
Exercitarea drepturilor de uz şi servitute consacrate de Legea gazelor, după intrarea în vigoare a noului Cod civil.
O importantă modificare adusă de noua reglementare, prin art. 230, lit. z) din Legea de punere în aplicare a noului Cod civil, este reprezentată de abrogarea art. 90 alin. (2) din Legea gazelor nr. 351/2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 679 din 28 iulie 2004, cu modificările şi completările ulterioare.
Art. 90 alin. (2) prevedea caracterul gratuit al exercitării drepturilor de uz şi servitute asupra proprietăţilor afectate de capacităţile din domeniul gazelor naturale de care beneficiază concesionarii din sectorul gazelor naturale, pe toată durata existenţei capacităților. Teza a doua a aceluiași alineat stabilea că, dacă, cu ocazia intervenţiilor pentru retehnologizări, reparaţii, revizii, avarii, se produc pagube proprietarilor din vecinătatea capacităţilor din domeniul gazelor naturale, concesionarii au obligaţia să plătească despăgubiri în condiţiile legii.
Acordarea de despăgubiri era, deci, condiționată de producerea de pagube, exercitarea drepturilor în sine fiind cu titlu gratuit. Caracterul gratuit al exercitării drepturilor de uz și servitute constituind o situație de excepție, trebuie să fie expres prevăzut de lege, abrogarea textului de lege care permitea concesionarilor din sector gazelor naturale exercitarea acestor drepturi cu titlu gratuit, atrăgând după sine, aplicabilitatea dreptului comun în materie.
Consacrarea posibilității constituirii ipotecii mobiliare asupra petrolului, gazului natural și celorlalte resurse minerale.
Noul Cod Civil a adus importante modificări și în ceea ce privește garanțiile reale și privilegiile, reglementând noi instituții precum cea a ipotecii mobiliare.
Potrivit Noului Cod Civil, ipoteca mobiliară este o garanţie reală, accesorie şi indivizibilă, constituită prin contract scris pentru garantarea unei creanţe, opozabilă terţilor prin publicitate, care produce efectele specifice (drept de preferinţă, urmărire, inspecţie) de la data la care creanţa garantată ia naştere.
Obiect al unei ipoteci mobiliare pot fi, conform articolului 2389 lit. f) și petrolul, gazul natural şi celelalte resurse minerale care urmează a fi extrase.
În ceea ce privește condițiile de valabilitate ce urmează a fi îndeplinite în cazul grevării cu ipotecă a resurselor naturale, particularitatea constă în faptul că acestea sunt reglementate de legea locului unde se află exploatarea. Astfel condițiile de valabilitate, publicitate și efectele ipotecii asupra resurselor minerale, petrolului sau gazelor ori asupra unei creanțe rezultate din vânzarea acestora la sursă, care se naște de la data extragerii bunurilor sau de la data la care sumele obținute din vânzare sunt virate în cont, sunt supuse principiului „locus regit actum”.
Dana Dunel-Stancu
Avocat Partener
marți, 24 aprilie 2012
Noul Cod Civil şi domeniul energiei
Anul 2012 se anunţă a fi unul important pentru sectorul energiei, în condiţiile în care guvernul se pregăteşte de privatizări masive în domeniu iar restructurările se vor face prin mecanisme combinate de listări la Bursa de Valori pentru marii operatori. Acestea sunt combinate, la rândul lor, cu privatizări prin vânzarea pachetelor minoritare, privatizări prin externalizarea unor centrale, privatizări prin vânzarea unor pachete de acţiuni unor asociaţii de salariaţi. În acest context, prevederile noului cod civil şi implicaţiile sale pentru domeniul energiei devin cu atât mai importante. Iată câteva dintre ele:
Reglementarea contractului de furnizare
Printre elementele de noutate cuprinse în noul Cod civil se regăseşte şi reglementarea, pentru prima oară, cu caracter general, a unor contracte speciale, dintre care, reţinem ca fiind de interes pentru sectorul energie, petrol şi gaze, contractul de furnizare. Acest contract special este reglementat în art. 1.766-1.771 din capitolul III al Titlului IX denumit „Diferite contracte speciale”.
Contractul de furnizare este, în noua reglementare, acela prin care o parte – furnizorul – se obligă să transmită proprietatea asupra unei cantităţi determinate de bunuri şi să le predea, la unul sau mai multe termene ulterioare încheierii contractului ori în mod continuu, sau să presteze anumite servicii, la termene ulterioare sau în mod continuu, iar cealaltă parte – beneficiarul – se obligă să preia bunurile sau să primească prestarea serviciilor şi să plătească preţul lor. Dispoziţiile privind contractul de furnizare se întregesc, în mod corespunzător, cu cele privind contractul de vânzare, în măsura în care nu este prevăzută o reglementare specială.
După cum rezultă din definiţia sa, contractul de furnizare este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, real şi cu executare în timp. Elementele definitorii ale contractului de furnizare sunt, pe de o parte, transmiterea proprietăţii unei cantităţi determinate de bunuri şi, pe de altă parte, predarea acestora la mai multe termene ulterioare contractului sau în mod continuu. Momentul transmiterii dreptului de proprietate este concordant cu momentul predării bunului, iar la momentul preluării bunului de către consumator are loc şi individualizarea acestora.
În ceea ce priveşte preţul produselor sau preţul serviciilor, acesta trebuie să fie prevăzut în contract sau stabilit de lege. În cazul în care la un moment ulterior încheierii contractului, reglementarea legală care stabileşte preţul sau mecanismul de determinare a acestuia se modifică, între părţi va continua să se aplice preţul stabilit în contract, dacă legea nu prevede expres altfel. De menţionat este faptul că în cazul în care legea prevede expres modificarea preţului, în contractele încheiate ulterior noii reglementari, părţile au dreptul de a denunţa contractul într-un termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a noii legi.
Subcontractarea este permisă în cazul în care părţile nu au considerat contractul ca fiind intuitu personae, sau în cuprinsul contractului nu există interdicţia expresă a subcontractării. Furnizorul va răspunde, în continuare, faţă de beneficiar cu privire la calitatea produselor şi a serviciilor prestate de terţul subcontractant, înţelegând astfel că executarea contractului de furnizare rămâne sub supravegherea sa. Totuşi furnizorul iniţial va avea un drept de regres împotriva terţului subcontractant.
Din perspectiva impactului reglementării contractului de furnizare asupra operaţiunilor economice, trebuie avut în vedere că, sub aspectul aplicării sale în timp în noul Cod civil, există câteva norme care consacră principiul neretroactivităţii legii noi, principiu de altfel prevăzut expres şi în Constituţia României, în art. 15 alin. 2, excluzând actele juridice încheiate sub imperiul reglementarii anterioare, de la aplicabilitatea dispoziţiilor noului Cod civil. Astfel, potrivit art. 6 alin. (1) din Noul cod civil „legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare şi nu are putere retroactivă”. Conform alin. (2) al aceluiaşi articol, actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Noului cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.
În acelaşi sens, art. 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil („Legea nr. 71/2011”) consacră regulă conform căreia actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Noului cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor. Aşadar, dispoziţiile Noului cod civil se vor aplica tuturor actelor juridice încheiate după intrarea sa în vigoare.
Vom continua discuţia despre acest subiect în posturile următoare.
Dana Dunel-Stancu
Avocat Partener
Reglementarea contractului de furnizare
Printre elementele de noutate cuprinse în noul Cod civil se regăseşte şi reglementarea, pentru prima oară, cu caracter general, a unor contracte speciale, dintre care, reţinem ca fiind de interes pentru sectorul energie, petrol şi gaze, contractul de furnizare. Acest contract special este reglementat în art. 1.766-1.771 din capitolul III al Titlului IX denumit „Diferite contracte speciale”.
Contractul de furnizare este, în noua reglementare, acela prin care o parte – furnizorul – se obligă să transmită proprietatea asupra unei cantităţi determinate de bunuri şi să le predea, la unul sau mai multe termene ulterioare încheierii contractului ori în mod continuu, sau să presteze anumite servicii, la termene ulterioare sau în mod continuu, iar cealaltă parte – beneficiarul – se obligă să preia bunurile sau să primească prestarea serviciilor şi să plătească preţul lor. Dispoziţiile privind contractul de furnizare se întregesc, în mod corespunzător, cu cele privind contractul de vânzare, în măsura în care nu este prevăzută o reglementare specială.
După cum rezultă din definiţia sa, contractul de furnizare este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, real şi cu executare în timp. Elementele definitorii ale contractului de furnizare sunt, pe de o parte, transmiterea proprietăţii unei cantităţi determinate de bunuri şi, pe de altă parte, predarea acestora la mai multe termene ulterioare contractului sau în mod continuu. Momentul transmiterii dreptului de proprietate este concordant cu momentul predării bunului, iar la momentul preluării bunului de către consumator are loc şi individualizarea acestora.
În ceea ce priveşte preţul produselor sau preţul serviciilor, acesta trebuie să fie prevăzut în contract sau stabilit de lege. În cazul în care la un moment ulterior încheierii contractului, reglementarea legală care stabileşte preţul sau mecanismul de determinare a acestuia se modifică, între părţi va continua să se aplice preţul stabilit în contract, dacă legea nu prevede expres altfel. De menţionat este faptul că în cazul în care legea prevede expres modificarea preţului, în contractele încheiate ulterior noii reglementari, părţile au dreptul de a denunţa contractul într-un termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a noii legi.
Subcontractarea este permisă în cazul în care părţile nu au considerat contractul ca fiind intuitu personae, sau în cuprinsul contractului nu există interdicţia expresă a subcontractării. Furnizorul va răspunde, în continuare, faţă de beneficiar cu privire la calitatea produselor şi a serviciilor prestate de terţul subcontractant, înţelegând astfel că executarea contractului de furnizare rămâne sub supravegherea sa. Totuşi furnizorul iniţial va avea un drept de regres împotriva terţului subcontractant.
Din perspectiva impactului reglementării contractului de furnizare asupra operaţiunilor economice, trebuie avut în vedere că, sub aspectul aplicării sale în timp în noul Cod civil, există câteva norme care consacră principiul neretroactivităţii legii noi, principiu de altfel prevăzut expres şi în Constituţia României, în art. 15 alin. 2, excluzând actele juridice încheiate sub imperiul reglementarii anterioare, de la aplicabilitatea dispoziţiilor noului Cod civil. Astfel, potrivit art. 6 alin. (1) din Noul cod civil „legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare şi nu are putere retroactivă”. Conform alin. (2) al aceluiaşi articol, actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Noului cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.
În acelaşi sens, art. 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil („Legea nr. 71/2011”) consacră regulă conform căreia actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Noului cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor. Aşadar, dispoziţiile Noului cod civil se vor aplica tuturor actelor juridice încheiate după intrarea sa în vigoare.
Vom continua discuţia despre acest subiect în posturile următoare.
Dana Dunel-Stancu
Avocat Partener
joi, 12 aprilie 2012
Statul pe bancă IV (şi ultimul)
…Da, e corect, şi slavă Domnului că nu are finisaje, pentru că pot să o fac exact cum îmi place mie. În plus, dacă avea finisaje, nu costa cât mă costă ci SIGUR cu 50% mai mult, iar eu iţi ceream ţie, bancă, mult mai mult. Dar ştii ceva, băi, bancă, ia dă-mi tu mie formularele pentru închidere de cont, pentru că eu m-am săturat. Nu vă mai dau EU nici un ban! Punct!
Doamna directoare sesizează că sunt pe punctul de a-i crea un mare disconfort, punând-o în situaţia de a da explicaţii despre cum a transformat un potenţial beneficiar de credit, plătitor de dobândă şi comisioane, într-un foarte nemulţumit fost client fidel, unul care, de vreo opt ani, îi turna lună de lună salariul în cont, fără să întrebe de comisioane şi taxe. Mă asigură că “derogarea” nu însemnă nimic… nu mă costă nimic… să-mi iau gândul de la ea… nu există, e o formulare aiurea cu care să nu-mi bat capul. O mai întreb o dată… mă asigură că nu e nicio problemă, să-mi văd liniştit de ale mele…
Trei zile mai încolo, mă sună să-mi comunice că “riscul” a fost extrem de amabil şi mi-a introdus un 0,5 puncte procentuale în plus la dobândă până la terminarea finisajelor! E o mare victorie, zice ea, pentru că, de obicei, se face derogarea la un punct procentual! Păi nu mi-aţi spus că nu mă costă nimic!?!? Tăcere… “Măcar îmi spuneaţi înainte să semnez pre-contractul, pentru că acum sunt legat de mâini şi de picioare numai pe vorbele băncii!” Tăcere… “Nu m-aţi asigurat dumneavoastră că problema e ca şi rezolvată şi că pot să-mi iau gândul de la ea!?!?” Da, e rezolvată… doar 0,5 puncte procentuale până la terminarea finisajelor… Zic: stimată bancă… eu plătesc pe casa suma A, evaluatorul dumneavoastră spune că imobilul singur, fără cei 400 de metri pătraţi de teren ai proprietăţii, valorează în acest moment A plus încă vreo 3000 de euro iar tu, bancă, îmi dai cu 30% mai puţin decât e evaluată casa fără teren, aşa că, întreb şi eu, DEROGARE DE LA CE!?!” AUT DEROGARE, AUT NIHIL, zice banca… Cer lista completă a finisajelor pe care o casă ar trebui să le aibă pentru a nu suferi de “derogare”… Iată lista mai jos, cu titlu gratuit, pentru toţi cititorii, aşa cum mi-a fost transmisă prin mail de bancă:
Prin constructii nefinalizate / nefinisate / neterminate se intelege constructii care NU au toate
caracteristicile de mai jos:
- acoperis cu sarpanta si invelitoare montata
- tamplarie exterioara montata (ferestre si usi)
- izolatie si tencuieli exterioare
- finisaje interioare complete (incluzand dar fara a se limita la: tencuieli interioare, instalatie sanitara, ,
instalatie electrica, instalatie incalzire, obiecte incalzire, sapa in toate camerele)
- utilitati functionale conform zonei in care se afla situat imobilul, dar minim bransarea la reteaua de
electricitate.
Lipsa gardului imprejmuitor sau a aleilor interioare proprietatii, nu constituie caracteristica a unei constructii nefinalizata / nefinisata / neterminata
Din listă îmi lipsesc doar caloriferele şi instalaţia de încălzire. Mă jur că iau unul şi-l pun în mijlocul casei şi apoi mă duc la altă bancă dar stau să mă gândesc că, dacă o iau de la capăt cu alţii, nu am nicio garanţie că nu ajung din nou în acelaşi punct, după o altă lună de coşmar.
“Da, accept, aştept să citesc contractul final”… ”E ok, vă trimitem în momentul în care avem răspunsul final de la “risc” cum că acceptul dumneavoastră e acceptat”. “Şi când se va întâmpla asta?”… ”Domnu’ Constantinescu… (pauză lungă, cu efect dramatic), eu am trimis răspunsul dumneavoastră în centrală, la “risc”, şi pe directorul de la “risc”, cel care-şi dă avizul final-final, eu – director de agenţie – nu-mi permit să-l sun şi să-l deranjez. Eu zic să aşteptăm până vineri, ce mai sunt două-trei zile încoace-încolo?” A fost o săptămână lungă, epuizantă. Vineri – şi acum îmi amintesc – la ora 17-28, cu 2 minute înainte de terminarea programului, îmi fac curaj şi sun eu la agenţie… ”Da, domnu’ Constantinescu, acum 5 minute am văzut în sistem că s-a aprobat. Luni la prima oră vă trimit contractul.”
Ei, n-a fost chiar la prima oră, a fost cam imediat după prânz, dar am ce citi… şi citesc, şi citesc, şi citesc… văd clauza “caloriferul” (serios, au trecut în contract “până la montarea instalației de încălzire”) şi apoi mă blochez… nu am voie să renovez casa fără acordul băncii… nu am voie să fac aproape nimic fără să întreb banca… dacă vreau să bat un cui, fugi la bancă! Mult mai grav însă, nu văd în contract cum aş putea vinde casa înainte de scadenţa împrumutului, adică peste 20 de ani! NIMIC! Întreb banca la telefon… ”păi faceţi o cerere către bancă şi noi o aprobăm”… ”Conform cărui articol din contract?”, insist eu… linişte… ”Păi ne solicitaţi acest lucru şi noi vi-l aprobăm… ”Repet: conform cărui articol din contract?” Pun întrebarea şi în scris, pe mail şi mi se răspunde copy-paste din reglementarea băncii… dar nu se trece în contract!
Răspunsul băncii:
Draftul de contract de ipoteca este cel standard al bancii care nici eu nici d-na Notar nu avem voie sa introducem sau sa modificam vreo clauza.
Draftul de contract a fost analizat si aprobat atat de OCPI cat si de Notari ,clauzele sunt conforme legislatiei in vigoare.
A doua zi, semnarea… doamna notar mă întreabă dacă mai semnăm contractul sau nu… Momentul este faustian… notăriţa îmi întinde o foaie de hârtie pe care să scriu de mână că sunt în mod expres de acord cu toate clauzele din contract… Să semnăm şi să acceptăm victoria băncii asupra raţiunii şi bunului-simţ dar să ne luăm casa în care am început deja să ne visăm sau să nu semnăm şi să ne recunoaştem învinşi de sistem? (precum un alt Constantinescu, tot în an electoral).
PS1: După lungi discuţii cu colegii mei avocaţi, am decis să nu public eu clasamentul final, dar fiind o operaţiune simplă, nu mă îndoiesc că fiecare dintre cititori o poate efectua, aşa cum am făcut-o şi eu. Un singur lucru m-a uimit… banca cu care am avut neplăcerea de a lucra nici măcar nu se află pe podium!
PS2: Atâta timp cât statul va fi cel mai bun client al băncilor, nu văd niciun motiv logic pentru care băncile să reia creditarea economiei reale din proprie iniţiativă.
Ovidiu Constantinescu
PR Manager
Doamna directoare sesizează că sunt pe punctul de a-i crea un mare disconfort, punând-o în situaţia de a da explicaţii despre cum a transformat un potenţial beneficiar de credit, plătitor de dobândă şi comisioane, într-un foarte nemulţumit fost client fidel, unul care, de vreo opt ani, îi turna lună de lună salariul în cont, fără să întrebe de comisioane şi taxe. Mă asigură că “derogarea” nu însemnă nimic… nu mă costă nimic… să-mi iau gândul de la ea… nu există, e o formulare aiurea cu care să nu-mi bat capul. O mai întreb o dată… mă asigură că nu e nicio problemă, să-mi văd liniştit de ale mele…
Trei zile mai încolo, mă sună să-mi comunice că “riscul” a fost extrem de amabil şi mi-a introdus un 0,5 puncte procentuale în plus la dobândă până la terminarea finisajelor! E o mare victorie, zice ea, pentru că, de obicei, se face derogarea la un punct procentual! Păi nu mi-aţi spus că nu mă costă nimic!?!? Tăcere… “Măcar îmi spuneaţi înainte să semnez pre-contractul, pentru că acum sunt legat de mâini şi de picioare numai pe vorbele băncii!” Tăcere… “Nu m-aţi asigurat dumneavoastră că problema e ca şi rezolvată şi că pot să-mi iau gândul de la ea!?!?” Da, e rezolvată… doar 0,5 puncte procentuale până la terminarea finisajelor… Zic: stimată bancă… eu plătesc pe casa suma A, evaluatorul dumneavoastră spune că imobilul singur, fără cei 400 de metri pătraţi de teren ai proprietăţii, valorează în acest moment A plus încă vreo 3000 de euro iar tu, bancă, îmi dai cu 30% mai puţin decât e evaluată casa fără teren, aşa că, întreb şi eu, DEROGARE DE LA CE!?!” AUT DEROGARE, AUT NIHIL, zice banca… Cer lista completă a finisajelor pe care o casă ar trebui să le aibă pentru a nu suferi de “derogare”… Iată lista mai jos, cu titlu gratuit, pentru toţi cititorii, aşa cum mi-a fost transmisă prin mail de bancă:
Prin constructii nefinalizate / nefinisate / neterminate se intelege constructii care NU au toate
caracteristicile de mai jos:
- acoperis cu sarpanta si invelitoare montata
- tamplarie exterioara montata (ferestre si usi)
- izolatie si tencuieli exterioare
- finisaje interioare complete (incluzand dar fara a se limita la: tencuieli interioare, instalatie sanitara, ,
instalatie electrica, instalatie incalzire, obiecte incalzire, sapa in toate camerele)
- utilitati functionale conform zonei in care se afla situat imobilul, dar minim bransarea la reteaua de
electricitate.
Lipsa gardului imprejmuitor sau a aleilor interioare proprietatii, nu constituie caracteristica a unei constructii nefinalizata / nefinisata / neterminata
Din listă îmi lipsesc doar caloriferele şi instalaţia de încălzire. Mă jur că iau unul şi-l pun în mijlocul casei şi apoi mă duc la altă bancă dar stau să mă gândesc că, dacă o iau de la capăt cu alţii, nu am nicio garanţie că nu ajung din nou în acelaşi punct, după o altă lună de coşmar.
“Da, accept, aştept să citesc contractul final”… ”E ok, vă trimitem în momentul în care avem răspunsul final de la “risc” cum că acceptul dumneavoastră e acceptat”. “Şi când se va întâmpla asta?”… ”Domnu’ Constantinescu… (pauză lungă, cu efect dramatic), eu am trimis răspunsul dumneavoastră în centrală, la “risc”, şi pe directorul de la “risc”, cel care-şi dă avizul final-final, eu – director de agenţie – nu-mi permit să-l sun şi să-l deranjez. Eu zic să aşteptăm până vineri, ce mai sunt două-trei zile încoace-încolo?” A fost o săptămână lungă, epuizantă. Vineri – şi acum îmi amintesc – la ora 17-28, cu 2 minute înainte de terminarea programului, îmi fac curaj şi sun eu la agenţie… ”Da, domnu’ Constantinescu, acum 5 minute am văzut în sistem că s-a aprobat. Luni la prima oră vă trimit contractul.”
Ei, n-a fost chiar la prima oră, a fost cam imediat după prânz, dar am ce citi… şi citesc, şi citesc, şi citesc… văd clauza “caloriferul” (serios, au trecut în contract “până la montarea instalației de încălzire”) şi apoi mă blochez… nu am voie să renovez casa fără acordul băncii… nu am voie să fac aproape nimic fără să întreb banca… dacă vreau să bat un cui, fugi la bancă! Mult mai grav însă, nu văd în contract cum aş putea vinde casa înainte de scadenţa împrumutului, adică peste 20 de ani! NIMIC! Întreb banca la telefon… ”păi faceţi o cerere către bancă şi noi o aprobăm”… ”Conform cărui articol din contract?”, insist eu… linişte… ”Păi ne solicitaţi acest lucru şi noi vi-l aprobăm… ”Repet: conform cărui articol din contract?” Pun întrebarea şi în scris, pe mail şi mi se răspunde copy-paste din reglementarea băncii… dar nu se trece în contract!
Răspunsul băncii:
Draftul de contract de ipoteca este cel standard al bancii care nici eu nici d-na Notar nu avem voie sa introducem sau sa modificam vreo clauza.
Draftul de contract a fost analizat si aprobat atat de OCPI cat si de Notari ,clauzele sunt conforme legislatiei in vigoare.
A doua zi, semnarea… doamna notar mă întreabă dacă mai semnăm contractul sau nu… Momentul este faustian… notăriţa îmi întinde o foaie de hârtie pe care să scriu de mână că sunt în mod expres de acord cu toate clauzele din contract… Să semnăm şi să acceptăm victoria băncii asupra raţiunii şi bunului-simţ dar să ne luăm casa în care am început deja să ne visăm sau să nu semnăm şi să ne recunoaştem învinşi de sistem? (precum un alt Constantinescu, tot în an electoral).
PS1: După lungi discuţii cu colegii mei avocaţi, am decis să nu public eu clasamentul final, dar fiind o operaţiune simplă, nu mă îndoiesc că fiecare dintre cititori o poate efectua, aşa cum am făcut-o şi eu. Un singur lucru m-a uimit… banca cu care am avut neplăcerea de a lucra nici măcar nu se află pe podium!
PS2: Atâta timp cât statul va fi cel mai bun client al băncilor, nu văd niciun motiv logic pentru care băncile să reia creditarea economiei reale din proprie iniţiativă.
Ovidiu Constantinescu
PR Manager
luni, 9 aprilie 2012
Statul pe bancă III
Povestea unui credit bancar, ajunsă la episodul al treilea... (episodul 1 aici, al doilea aici)
…Luni, pe la 10 dimineața, trimit la bancă rezultatele muncii de cercetare la nivel de amator, plus opinia fundamentată juridic de colegii mei, aşa cum am arătat în postul anterior. După-amiază, telefon de la bancă: e ok, lucrurile sunt lămurite la juridic, e ok. Bine, atunci să semnăm contractul… „Nu, mai întâi trebuie să semnaţi PRE-contractul!” De ce PRE?... Banca: „pentru că vrem să fim siguri că banii pe care vi-i dăm se duc pentru ceea ce declaraţi că-i folosiţi, adică pentru achiziţionarea imobilului!”… „Păi, daca venim la voi la bancă – eu şi vânzătorul – şi, în prezenţa notarului agreat de bancă, semnăm contractul, pe ce Dumnezeu altceva să se ducă banii!?!?! În plus, mă obligaţi la o cheltuială în plus, cu taxele notariale, pe banii mei, pe timpul meu!”… Linişte de partea cealaltă a telefonului… „Avem nevoie de pre-contract, altfel nu se poate. Înţelegeţi-ne că trebuie să fim absolut siguri că banii se duc acolo.”… „Păi se duc acolo… dintr-un cont al meu la banca voastră, într-un cont pe care vânzătorul l-a deschis special la voi la bancă, pe ordinul de plată fiind trecut numărul contractului de vânzare-cumpărare, aşa cum l-a înregistrat notarul agreat de bancă!”… „Nu, ne trebuie pre-contract, ca să nu se răzgândească vânzătorul”… „Păi nu se răzgândeşte”… ”Nu avem de unde şti…”.
Îmi dau seama că-mi prelungesc singur agonia, aşa că cedez şi mă programez la notar pentru a doua zi la prânz. Mergem la notar cu tot maldărul de acte… Notăriţa se uită pe ele şi ne întreabă dacă banca a văzut procura vânzătorului. Da, sigur! Banca a avut procura de acum două săptămâni şi nu a zis nimic, dar ABSOLUT nimic cum că n-ar fi bună… e eliberată de consulatul României din oraşul W, nu a fost revocată… Bine, zice notăriţa, dar deja îndoiala a fost strecurată în suflet.
Până a doua zi după-amiază, când aveam programarea la notar să semnăm pre-contractul, niciun telefon de la bancă, o tăcere despre care nu mai ştiam dacă e de bine sau e de rău. În fine, ajungem la notar, ne aşezăm la masă să punem „pixul pe hârtie”, când explodează bomba: ”Banca nu e de acord cu procura.” zice notăriţa, lovindu-mă scurt în plex, cu fiecare cuvânt. „De ce?”... ”Pentru că procura este doar pentru “a mă reprezenta în vânzare şi a obţine preţul cel mai favorabil mie, semnătura fiindu-mi opozabilă”, deci nu are mandat şi pentru a „încasa preţul”… Încerc să-i explic doamnei notăriţe că vânzarea, ca proces, înseamnă „dai bun, iei bani” pentru că dacă „dai bun şi nu iei bani, aceasta înseamnă fie cadou fie şpagă” iar dacă „iei bun şi nu dai bani aceasta însemnă furt”… Nu, banca zice că procura (care, de altfel este formulă standard la toate consulatele româneşti) trebuia să menţioneze expres faptul că omul este mandatat să încaseze preţul, căci unele persoane nu vor ca mandatatul să încaseze banii. Încerc să argumentez că, dacă nu voia, scria expres că nu voia… Nu, zice doamna notar, aceasta este interpretarea dumneavoastră, trebuia să scrie expres că vrea! Banca vrea altă procură… Tradus în timp, aceasta ar fi însemnat un drum la consulatul din oraşul W, plus trimisul prin poştă-curier, vorbim de încă cel puţin o săptămână, dacă nu chiar două… În bani, nu pe banii băncii, evident, cum a fost cazul şi cu pre-contractul – toată tevatura ar fi însemnat cam 100 de euro costul noii procuri, costul curieratului rapid şi altele… Vânzătorul – care vindea şi în numele fiicei sale plecate peste hotare – zice că, în ceea ce-l priveşte, nu vrea niciun ban din tranzacţie, ci poate să-i vireze pe toţi, în secunda doi, în contul bancar al fiicei sale… în momentul în care eu scriu ordinul de plată către el şi el scrie ordinul de plată pentru toată suma din tranzacţie, adică ce-mi dă banca plus avansul meu – către fiica sa. „Nu ştiu, zice notăriţa, mergeţi la bancă, vorbiţi cu ei...”
Mergem la bancă şi-i explicăm doamnei directoare de sucursală care-i soluţia propusă de noi: „Nu ştiu dacă se acceptă, să vorbesc în centrală”… A doua zi, victorie! „Centrala” e de acord cu propunerea noastră… o să semnăm contractul la bancă, în prezenţa notarului şi, dacă vânzătorul semnează ordinul de plată pentru transferul banilor în contul fiicei în momentul în care şi noi semnăm ordinul de plată către el, e ok… Doar că ne mai trebuie o derogare… ”Derogare de la ce?”, întreb eu pe doamna directoare de agenţie… Derogare de la faptul că imobilul nu este terminat şi noi nu acordăm credite pentru case „la roşu”… ”Nu e la roşu, zic eu… este acoperită, are uşi şi geamuri, are proces verbal de recepţie, are electricitate, are gaze… ceea ce înseamnă că legal este terminată!” Da, dar nu are TOATE finisajele… (încă va mai continua, nu uitaţi să votaţi)
Ovidiu Constantinescu
PR Manager
…Luni, pe la 10 dimineața, trimit la bancă rezultatele muncii de cercetare la nivel de amator, plus opinia fundamentată juridic de colegii mei, aşa cum am arătat în postul anterior. După-amiază, telefon de la bancă: e ok, lucrurile sunt lămurite la juridic, e ok. Bine, atunci să semnăm contractul… „Nu, mai întâi trebuie să semnaţi PRE-contractul!” De ce PRE?... Banca: „pentru că vrem să fim siguri că banii pe care vi-i dăm se duc pentru ceea ce declaraţi că-i folosiţi, adică pentru achiziţionarea imobilului!”… „Păi, daca venim la voi la bancă – eu şi vânzătorul – şi, în prezenţa notarului agreat de bancă, semnăm contractul, pe ce Dumnezeu altceva să se ducă banii!?!?! În plus, mă obligaţi la o cheltuială în plus, cu taxele notariale, pe banii mei, pe timpul meu!”… Linişte de partea cealaltă a telefonului… „Avem nevoie de pre-contract, altfel nu se poate. Înţelegeţi-ne că trebuie să fim absolut siguri că banii se duc acolo.”… „Păi se duc acolo… dintr-un cont al meu la banca voastră, într-un cont pe care vânzătorul l-a deschis special la voi la bancă, pe ordinul de plată fiind trecut numărul contractului de vânzare-cumpărare, aşa cum l-a înregistrat notarul agreat de bancă!”… „Nu, ne trebuie pre-contract, ca să nu se răzgândească vânzătorul”… „Păi nu se răzgândeşte”… ”Nu avem de unde şti…”.
Îmi dau seama că-mi prelungesc singur agonia, aşa că cedez şi mă programez la notar pentru a doua zi la prânz. Mergem la notar cu tot maldărul de acte… Notăriţa se uită pe ele şi ne întreabă dacă banca a văzut procura vânzătorului. Da, sigur! Banca a avut procura de acum două săptămâni şi nu a zis nimic, dar ABSOLUT nimic cum că n-ar fi bună… e eliberată de consulatul României din oraşul W, nu a fost revocată… Bine, zice notăriţa, dar deja îndoiala a fost strecurată în suflet.
Până a doua zi după-amiază, când aveam programarea la notar să semnăm pre-contractul, niciun telefon de la bancă, o tăcere despre care nu mai ştiam dacă e de bine sau e de rău. În fine, ajungem la notar, ne aşezăm la masă să punem „pixul pe hârtie”, când explodează bomba: ”Banca nu e de acord cu procura.” zice notăriţa, lovindu-mă scurt în plex, cu fiecare cuvânt. „De ce?”... ”Pentru că procura este doar pentru “a mă reprezenta în vânzare şi a obţine preţul cel mai favorabil mie, semnătura fiindu-mi opozabilă”, deci nu are mandat şi pentru a „încasa preţul”… Încerc să-i explic doamnei notăriţe că vânzarea, ca proces, înseamnă „dai bun, iei bani” pentru că dacă „dai bun şi nu iei bani, aceasta înseamnă fie cadou fie şpagă” iar dacă „iei bun şi nu dai bani aceasta însemnă furt”… Nu, banca zice că procura (care, de altfel este formulă standard la toate consulatele româneşti) trebuia să menţioneze expres faptul că omul este mandatat să încaseze preţul, căci unele persoane nu vor ca mandatatul să încaseze banii. Încerc să argumentez că, dacă nu voia, scria expres că nu voia… Nu, zice doamna notar, aceasta este interpretarea dumneavoastră, trebuia să scrie expres că vrea! Banca vrea altă procură… Tradus în timp, aceasta ar fi însemnat un drum la consulatul din oraşul W, plus trimisul prin poştă-curier, vorbim de încă cel puţin o săptămână, dacă nu chiar două… În bani, nu pe banii băncii, evident, cum a fost cazul şi cu pre-contractul – toată tevatura ar fi însemnat cam 100 de euro costul noii procuri, costul curieratului rapid şi altele… Vânzătorul – care vindea şi în numele fiicei sale plecate peste hotare – zice că, în ceea ce-l priveşte, nu vrea niciun ban din tranzacţie, ci poate să-i vireze pe toţi, în secunda doi, în contul bancar al fiicei sale… în momentul în care eu scriu ordinul de plată către el şi el scrie ordinul de plată pentru toată suma din tranzacţie, adică ce-mi dă banca plus avansul meu – către fiica sa. „Nu ştiu, zice notăriţa, mergeţi la bancă, vorbiţi cu ei...”
Mergem la bancă şi-i explicăm doamnei directoare de sucursală care-i soluţia propusă de noi: „Nu ştiu dacă se acceptă, să vorbesc în centrală”… A doua zi, victorie! „Centrala” e de acord cu propunerea noastră… o să semnăm contractul la bancă, în prezenţa notarului şi, dacă vânzătorul semnează ordinul de plată pentru transferul banilor în contul fiicei în momentul în care şi noi semnăm ordinul de plată către el, e ok… Doar că ne mai trebuie o derogare… ”Derogare de la ce?”, întreb eu pe doamna directoare de agenţie… Derogare de la faptul că imobilul nu este terminat şi noi nu acordăm credite pentru case „la roşu”… ”Nu e la roşu, zic eu… este acoperită, are uşi şi geamuri, are proces verbal de recepţie, are electricitate, are gaze… ceea ce înseamnă că legal este terminată!” Da, dar nu are TOATE finisajele… (încă va mai continua, nu uitaţi să votaţi)
Ovidiu Constantinescu
PR Manager
Abonaţi-vă la:
Postări (Atom)